西安建立二手房成交參考價(jià)機(jī)制;溫州堅(jiān)決制止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價(jià)，惡意哄抬房價(jià)等行為;武漢一張“房票”只能在一個(gè)樓盤登記;東莞市深夜發(fā)布“莞八條”樓市調(diào)控政策;杭州出臺(tái)“杭三條”加碼限購;北京市住建委發(fā)文進(jìn)一步完善住宅限購政策……

近期，全國多地密集出臺(tái)調(diào)控政策，加強(qiáng)二手房價(jià)格監(jiān)管，嚴(yán)查經(jīng)營貸，為購房資格“打補(bǔ)丁”。房地產(chǎn)迎來新一輪調(diào)控潮，釋放出什么信號(hào)，將給樓市帶來哪些影響?極目新聞《擇樓居》對(duì)業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行了多方采訪。

多地樓市調(diào)控政策頻出

今年上半年，房地產(chǎn)市場量價(jià)實(shí)現(xiàn)較快增長，重點(diǎn)城市熱度較高，樓市調(diào)控壓力加大。

7月以來，中央層面多次發(fā)聲，為下半年房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)。7月22日，韓正副總理重申堅(jiān)持“房住不炒”定位，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長效機(jī)制。7月23日，住建部、發(fā)改委等八部門聯(lián)合發(fā)布整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序通知，首次在一個(gè)通知中覆蓋房地產(chǎn)全鏈條管控，形成監(jiān)管閉環(huán)，并明確力爭用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。緊接著7月29日，住建部約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市，并將5城納入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點(diǎn)城市名單。

地方層面也在積極響應(yīng),側(cè)重點(diǎn)有所不同。7月，上海、南京、杭州、西安、東莞、南京、武漢等地進(jìn)一步完善調(diào)控措施，政策內(nèi)容涵蓋限購限售“打補(bǔ)丁”、住房信貸管控、住房價(jià)格管理、市場秩序規(guī)范等多方面。其中，上海兩周出臺(tái)三項(xiàng)重要政策，涉及二手房核定價(jià)、房貸利率上調(diào)、規(guī)范贈(zèng)與購房等;西安、無錫、紹興等也將調(diào)控舉措由新房延伸至二手房，建立二手房成交參考價(jià)發(fā)布機(jī)制，加強(qiáng)二手房市場管控，穩(wěn)定市場預(yù)期。此外，溫州重拳出擊，嚴(yán)厲打擊學(xué)區(qū)房亂象;南京深夜發(fā)布報(bào)名搖號(hào)新政，打擊炒房現(xiàn)象。

7月28日，武漢市房管局發(fā)布征求意見稿，今后一張“房票”只能登記一個(gè)樓盤。8月2日，東莞市住建局等八部門聯(lián)合印發(fā)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政“莞八條”，在土地競拍、住房限購、金融監(jiān)管、稅收調(diào)節(jié)、二手房價(jià)、銷售管理、治理亂象、住房保障等八個(gè)方面提出一系列措施，對(duì)已有的調(diào)控政策進(jìn)一步補(bǔ)充。

8月5日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善商品住房限購政策的公告》明確：自8月5日起，夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合本市商品住房限購政策規(guī)定的，自離異之日起3年內(nèi)，任何一方均不得在本市購買商品住房。

二手房成交參考價(jià)被聚焦

戴德梁行武漢公司研究部分析師胡韻認(rèn)為，房地產(chǎn)市場區(qū)域分化顯著，因此因城施政的調(diào)控已經(jīng)成為住宅市場的主流調(diào)控方式。從上半年各城市的調(diào)控情況來看，大部分都還是基于該城市住宅市場自身供需特點(diǎn)的因城施政，調(diào)控目地仍然在于給局部過熱市場進(jìn)行降溫，將商品住宅的價(jià)值框定在居住這一屬性，進(jìn)一步降低杜絕投機(jī)可能性。

值得注意的是，本輪熱點(diǎn)城市調(diào)控政策聚焦二手房成交參考價(jià)。

今年2月，深圳發(fā)布了《二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制通知》，表示為促進(jìn)二手住房市場信息透明，理性交易，將建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，并公布了全市3595個(gè)小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。

此后，在全國范圍內(nèi)，不斷有城市提出將實(shí)施二手房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。進(jìn)入下半年，就有西安、上海、無錫、紹興、東莞、金華等城市相繼發(fā)布了相關(guān)政策。

在房地產(chǎn)政策密集出臺(tái)的情況下，效果已經(jīng)初顯。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月份百城新建住宅均價(jià)16120元/平方米，雖然環(huán)比上漲0.35%，但漲幅較6月收窄0.01個(gè)百分點(diǎn);百城二手住宅均價(jià)15956元/平方米，環(huán)比上漲0.43%，漲幅較6月收窄0.06個(gè)百分點(diǎn)。

二手房參考價(jià)出臺(tái)后，今年2月，深圳二手房掛牌量環(huán)比1月下滑74%。盡管2月有春節(jié)假期的影響，但從后續(xù)月份表現(xiàn)看，二手房掛牌量仍維持低水平。

來自武漢市房地產(chǎn)市場管理中心的數(shù)據(jù)顯示，7月，武漢市新房供應(yīng)有所回落，銷量持續(xù)減少，環(huán)比減少12.7%，二手房市場也明顯下滑，二手住房交易套數(shù)9736套，環(huán)比減少10.6%。

房地產(chǎn)市場將有所降溫

在武漢地產(chǎn)研究院院長殷躍建看來，房地產(chǎn)依然是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)后疫情時(shí)代的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)起著重要作用，城市發(fā)展既要依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)投資，又要抑制房地產(chǎn)綁架國民經(jīng)濟(jì)，而現(xiàn)有的土地、房價(jià)、裝修、銷售等涉及房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)均有不同程度的問題。

“房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，多為‘打補(bǔ)丁’手段，可以理解為‘頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳’。”殷躍建表示，以武漢為例，土地出讓金超過財(cái)政收入，城市發(fā)展重度依賴房地產(chǎn)，從長周期來看，武漢房地產(chǎn)市場相對(duì)健康平穩(wěn)，但最近半年內(nèi)，武漢房價(jià)漲幅勢頭過快，有潛在風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)成為投機(jī)目標(biāo)。市場反饋的信號(hào)就是要進(jìn)行嚴(yán)管，否則房價(jià)就會(huì)飛起來。在這個(gè)背景下，出臺(tái)密集管理政策，進(jìn)行精準(zhǔn)化調(diào)控，可以說是順理成章。

殷躍建指出，密集出臺(tái)調(diào)控政策，對(duì)于武漢來說，還有一個(gè)大背景——武漢提出的建設(shè)國家中心城市。從長期來看，這是產(chǎn)業(yè)和人口的問題，產(chǎn)業(yè)是不是全國性、全球性，對(duì)人口的吸引力。實(shí)際上，武漢的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口吸納能力相對(duì)來說不盡如人意。此前出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策和城市人才吸引政策是有沖突的，有漏洞可鉆。一方面，城市發(fā)展仍要倚重房地產(chǎn);另一方面，城市經(jīng)濟(jì)、百姓生活又不能被房地產(chǎn)綁架帶偏，因此精準(zhǔn)調(diào)控、及時(shí)調(diào)控才能使房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn)健康。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1至7月，房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)累計(jì)高達(dá)352次。今年7月份，從中央到部委再到地方，密集調(diào)控政策高達(dá)66次，刷新了年內(nèi)單月的最高紀(jì)錄。胡韻表示，不斷出臺(tái)的各種政策將進(jìn)一步有效降低商品住宅市場的投機(jī)可能性，建立和維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

中指研究院預(yù)計(jì)，后期樓市政策環(huán)境將依舊偏緊，熱點(diǎn)城市政策有加碼可能，房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度及住房信貸管控等方面將繼續(xù)加強(qiáng);此外針對(duì)二手房市場熱度較高的城市，地方政府或?qū)⒏M(jìn)“二手房指導(dǎo)價(jià)”政策，以維護(hù)市場穩(wěn)定。隨著政策的不斷落地，政策效果也將進(jìn)一步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場將有所降溫，市場調(diào)整的壓力或加大。與此同時(shí)，購房者在置業(yè)決策中愈加理性，在項(xiàng)目選擇上更加謹(jǐn)慎，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)、房企品牌、周邊配套、人文環(huán)境等因素也有了更高的要求。

關(guān)鍵詞： 樓市調(diào)控 新政策 二手房成交參考價(jià) 住宅市場