根據(jù)8月28日媒體公開報(bào)道，央行聯(lián)合住建部在8月20日召開房企座談會，從房企角度研究落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，會議擬給房企融資設(shè)置四擋管理和三條紅線。三條紅線分別是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1.0倍，拿地銷售比是否過高、經(jīng)營性現(xiàn)金流情況兩個(gè)方面也將作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)考察的重要指標(biāo);四檔管理是不得新增有息負(fù)債、負(fù)債年增速不得超過5%、負(fù)債年增速不得超過10%、負(fù)債年增速不得超過15%。若未達(dá)標(biāo)，監(jiān)管層將要求金融機(jī)構(gòu)對相應(yīng)房企的全口徑債務(wù)進(jìn)行限制。

當(dāng)前上市房企正在集中披露半年報(bào)，由于相關(guān)數(shù)據(jù)并不完善，南方產(chǎn)業(yè)智庫綜合Wind、天風(fēng)證券及上市公司2019年報(bào)數(shù)據(jù)，對部分規(guī)模房企的“踩線”情況進(jìn)行了梳理，看看房企現(xiàn)實(shí)距離融資“三道紅線”到底有多遠(yuǎn)?

13家房企“三線全踩”

南方產(chǎn)業(yè)智庫梳理發(fā)現(xiàn)，在媒體披露參與座談會的12家房企中，恒大、融創(chuàng)、綠地、中梁四家“三線全踩”，其中融創(chuàng)剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率仍有84.1%，凈負(fù)債率則達(dá)到214.1%，兩項(xiàng)指標(biāo)均為最高，恒大貨幣短債比是12家房企中最低的，為0.40。

陽光城、碧桂園、萬科、新城發(fā)展四家企業(yè)有一到兩項(xiàng)指標(biāo)“踩線”。值得注意的是，這四家企業(yè)剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率全部超標(biāo)，但凈負(fù)債率除陽光城外均為正常，貨幣短債比也都在1以上。保利、中海、華潤置地和華僑城三項(xiàng)指標(biāo)均未踩線。

而南方產(chǎn)業(yè)智庫關(guān)注的規(guī)模房企的檔位分布較為平均，其中“三線全踩”的有13家，包括華夏幸福、富力、綠城、泰禾等企業(yè)，其中泰禾凈負(fù)債率高達(dá)243.8%，而貨幣短債比只有0.25。“踩兩道紅線”的有9家，“踩一道紅線”和“未踩紅線”的分別為10家和10家。

房企已開始表態(tài)

南方產(chǎn)業(yè)智庫注意到，從近幾天上市房企的業(yè)績會內(nèi)容來看，不少房企都已對“三道紅線”形成了足夠的重視，部分企業(yè)也披露了上半年三項(xiàng)指標(biāo)的具體情況。

例如碧桂園首席財(cái)務(wù)官兼副總裁伍碧君在25日召開的中期業(yè)績會表示，新的融資監(jiān)管信號是為了促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。“近年來碧桂園相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)都是較好狀態(tài)，上半年凈負(fù)債率58%，現(xiàn)金短債比為1.9，資產(chǎn)負(fù)債率2019年年底為83%，到今年中期是81.6%，未來會進(jìn)一步下降。”

此后幾天，龍湖、萬科和綠地香港召開中期業(yè)績會時(shí)，管理層都對融資新規(guī)進(jìn)行表態(tài)。

龍湖CFO趙軼表示，龍湖在四檔中的綠檔內(nèi)。他還指出，綠檔企業(yè)負(fù)債年增速不得超過15%，而龍湖做的預(yù)算策略也是增幅15%左右。

萬科總裁祝九勝認(rèn)為，對于重點(diǎn)房企的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則是從防范行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)的。他表示，萬科會認(rèn)真研究，盡快適應(yīng)，并強(qiáng)調(diào)對萬科的適應(yīng)能力充滿信心。

綠地香港董秘雷雨則指出，當(dāng)前公司資產(chǎn)負(fù)債率剔除預(yù)收款后僅為50%，凈負(fù)債率為38%，現(xiàn)金短債比為1.86。他還表示，綠地香港的境內(nèi)外有息負(fù)債的占比在不斷優(yōu)化，財(cái)務(wù)穩(wěn)健性有所增加。

華創(chuàng)證券研報(bào)認(rèn)為，整體來看新規(guī)體現(xiàn)了鼓勵(lì)房企回歸經(jīng)營、避免激進(jìn)擴(kuò)張的監(jiān)管思路。在三項(xiàng)指標(biāo)的約束下，房企若想維持融資端的擴(kuò)張速度，則需要同步提高銷售及回款的速度，保證經(jīng)營性現(xiàn)金流充沛，而非長期依靠“借新還舊”維持資金周轉(zhuǎn)。在融資條件收緊，疊加穩(wěn)定房價(jià)的背景下，房企要保證有足夠的流動性應(yīng)對債務(wù)到期壓力，未來對現(xiàn)金流的考核將是較為確定的監(jiān)管方向。

易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對于一些債務(wù)壓力大的企業(yè)，后續(xù)需要不斷嘗試降低負(fù)債，房企需注重下半年融資端口和投資端口的關(guān)系，注重對高負(fù)債項(xiàng)目的處理。

【記者】葛政涵

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)企業(yè) 融資 三道紅線