深圳前海|鴻圖

(相關(guān)資料圖)

認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，直面挑戰(zhàn)！

昨天，深圳住建局發(fā)文指出：

結(jié)合深圳市房地產(chǎn)實(shí)際情況，會(huì)同市有關(guān)部門(mén)、中央駐深機(jī)構(gòu)和各區(qū)抓好貫徹落實(shí)，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實(shí)推進(jìn)保交樓工作，切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

這樣的表態(tài)算是大姑娘上轎頭一遭，起碼在今年是次。這意味著，

深圳出招救市是早晚的事情！

重點(diǎn)在于要抓好貫徹落實(shí)各項(xiàng)政策。具體如何貫徹怎樣落實(shí)，將會(huì)結(jié)合深圳房地產(chǎn)實(shí)際情況。

而現(xiàn)在深圳房地產(chǎn)實(shí)際情況并不樂(lè)觀，除了分化加劇，還有房?jī)r(jià)下跌……

今日概幫主總結(jié)出八大樓市事實(shí)，希望能夠直面現(xiàn)實(shí)，讓房地產(chǎn)回到健康發(fā)展的軌道上來(lái)。

一句話，該出手時(shí)就出手！

希望有關(guān)方面該救市時(shí)趕緊出招！

事實(shí)1、

市場(chǎng)分化持續(xù)加??！

過(guò)去是“二八”分化，現(xiàn)在是“一九”，甚至低于這個(gè)水平。也就是說(shuō)，能夠賣(mài)得動(dòng)賣(mài)得好的項(xiàng)目越來(lái)越少。

從近正在開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)項(xiàng)目的認(rèn)籌情況來(lái)看，除了一個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌超過(guò)推盤(pán)量外，其它幾個(gè)都低于推盤(pán)量，甚至低于50%。

來(lái)源大巫找房整理

即使是熱點(diǎn)南山的項(xiàng)目，都難以幸免。值得注意的是，一些項(xiàng)目之前幾期基本上都是熱銷(xiāo)，到現(xiàn)在開(kāi)始滯銷(xiāo)。

這意味著什么？意味著市場(chǎng)的分化已經(jīng)接近臨界點(diǎn)。

臨界點(diǎn)一過(guò)，分化也就停止，樓市或?qū)⑦M(jìn)入全面滯銷(xiāo)周期，到時(shí)候，再出手救市可能已經(jīng)晚了。

事實(shí)2、

板塊輪動(dòng)悄然結(jié)束！

在深圳，一直有板塊輪動(dòng)說(shuō)，也就是說(shuō)，過(guò)去是西部熱東部冷，南部熱北部冷，現(xiàn)在是全面冷。

在板塊輪動(dòng)說(shuō)中，深圳樓市的熱度有向西走的事實(shí)，同時(shí)有向北轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，更有向東看的期許。

坊間流傳的板塊輪動(dòng)時(shí)間圖

但經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的折騰，現(xiàn)在看來(lái)，板塊輪動(dòng)的時(shí)鐘基本停電了。

樓市輪到北面光明和觀瀾，就后繼乏力，持續(xù)冷卻。東部龍崗和坪山，望眼欲穿都等不來(lái)輪動(dòng)的鐘點(diǎn)。

樓市板塊輪動(dòng)不起來(lái)，這意味著市場(chǎng)開(kāi)始固化，流動(dòng)性變?nèi)?，樓市的熱度和溫度都在逐漸退卻。

事實(shí)3、

房?jī)r(jià)下跌已成事實(shí)！

深圳房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，這是過(guò)去的傳說(shuō)，為避免高房?jī)r(jià)被詬病，從2018年開(kāi)始就不再公布深圳房?jī)r(jià)。

堅(jiān)挺若梧桐山的房?jī)r(jià)到了今天，也越來(lái)越脆弱。從許多片區(qū)來(lái)看，其實(shí)深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)陰跌許久了。

不僅是新盤(pán)獲批售價(jià)低于預(yù)期，包括開(kāi)盤(pán)時(shí)，許多項(xiàng)目為了促銷(xiāo)，又給了更多的現(xiàn)場(chǎng)折扣和優(yōu)惠。

更嚴(yán)重的是，許多片區(qū)的房?jī)r(jià)，包括羅湖南山寶安龍華的二手房?jī)r(jià)，都跌穿了二手房參考價(jià)。

有統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月，深圳房?jī)r(jià)環(huán)比已經(jīng)下跌了3.88%。到了第三季度的7月，房?jī)r(jià)下跌還在持續(xù)。

數(shù)據(jù)來(lái)源|網(wǎng)絡(luò)

事實(shí)4、

去化周期不斷加大！

在深圳，住宅的去化周期幾乎都在一年以內(nèi)，原本去化周期比較長(zhǎng)的多半是商辦或公寓，一般去化都在一年以上。

現(xiàn)在，深圳住宅的去化周期同樣再延長(zhǎng)，已經(jīng)普遍超過(guò)一年半載，要趕上商業(yè)地產(chǎn)商務(wù)公寓了。

樂(lè)有家數(shù)據(jù)

今年2、3、4月，深圳一手住宅去化周期不斷加大，從14.5個(gè)月延長(zhǎng)到15.3個(gè)月，持續(xù)加大。

這意味著樓市的庫(kù)存不斷加大，庫(kù)存越大，去化越長(zhǎng)。

而且現(xiàn)在市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)一種趨勢(shì)，“商轉(zhuǎn)住”，就是把已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩的商業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地。前段時(shí)間拍賣(mài)的幾塊宅地就是商地改過(guò)來(lái)的。

未來(lái)的住宅市場(chǎng)供應(yīng)無(wú)疑或會(huì)加大，這對(duì)樓市而言，庫(kù)存的負(fù)擔(dān)會(huì)更重，去化的周期會(huì)更長(zhǎng)。

事實(shí)5、

商業(yè)物業(yè)基本賣(mài)不動(dòng)！

即使是不限售不限貸的商業(yè)類(lèi)物業(yè)，包括商辦和公寓，基本都賣(mài)不動(dòng)了，這是深圳樓市又一嚴(yán)峻事實(shí)。

無(wú)論是大戶型類(lèi)的企業(yè)公館，還是小面積段的青年公寓，無(wú)論是投資還是自住，都遭遇困局。

據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入今年，深圳商務(wù)公寓成交量大幅縮水，無(wú)論是供應(yīng)量和成交量都低于同期。

數(shù)據(jù)來(lái)源克而瑞

許多商業(yè)地產(chǎn)后都采用非市場(chǎng)化的手段來(lái)處理，不是低價(jià)轉(zhuǎn)讓給第三方，就是關(guān)門(mén)放在那里捂著。

相當(dāng)于按下了暫停銷(xiāo)售鍵，不賣(mài)了，反正也賣(mài)不動(dòng)，給再高的回傭也賣(mài)不動(dòng)，只有等春暖花開(kāi)的時(shí)候。

事實(shí)6、

購(gòu)買(mǎi)力正在衰竭！

要說(shuō)購(gòu)買(mǎi)力，深圳的確當(dāng)仁不讓?zhuān)?jīng)深圳樓市號(hào)稱自愈力極強(qiáng)，理由無(wú)非是基于購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)大的事實(shí)。

但現(xiàn)在面臨不斷下行的市場(chǎng)，過(guò)去多半持幣觀望的置業(yè)者，現(xiàn)在更多是袖手旁觀，甚至割肉離場(chǎng)。

這意味著，房子的資金虹吸效應(yīng)正在逐漸消失，買(mǎi)房置業(yè)投資的動(dòng)力正在關(guān)機(jī)。當(dāng)然，剛需還在。

不過(guò)，現(xiàn)在的購(gòu)買(mǎi)力基本上變成“紙老虎”，徒有其表，威風(fēng)不再。為什么，因?yàn)橘I(mǎi)房消費(fèi)的信心正在消失。

是什么導(dǎo)致了信心的消失？原因很多，這是一個(gè)值得思考的問(wèn)題?，F(xiàn)在需要的是，如何重啟市場(chǎng)信心。

事實(shí)7、

不少民企要死不活！

要說(shuō)現(xiàn)在誰(shuí)難，除了收不到房的業(yè)主，還有賣(mài)不動(dòng)房的企業(yè)。當(dāng)前問(wèn)題除了保交樓，還應(yīng)保房企。

房子賣(mài)不動(dòng)，投入的資金回不了水，許多房企面臨嚴(yán)重的流動(dòng)性枯竭，各種問(wèn)題也就浮出水面，按下葫蘆起了瓢。

不僅銀行債務(wù)還不上，供應(yīng)商欠款給不了，而且連工資都發(fā)不出來(lái)。

雪上加霜的是，銀行又不給新融資，到處拆借已經(jīng)沒(méi)門(mén)，不僅無(wú)法保交樓，甚至無(wú)法保生存。

有能力的抱國(guó)企大腿，沒(méi)能力的只有等太陽(yáng)從西邊升起。反正一句話，賴在那里，無(wú)可奈何！

即使在深圳，這樣的房企為數(shù)不少。這個(gè)事實(shí)有點(diǎn)殘酷，但要坦然面對(duì)。

事實(shí)8、

救市的呼聲不絕于耳！

近可以看到，從中央到地方，從官方到民間，其實(shí)也意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)重性，并開(kāi)始著力解決問(wèn)題。

現(xiàn)在的政策是，上層已經(jīng)發(fā)話，鼓勵(lì)地方上因城施策，生產(chǎn)自救。

概幫主認(rèn)為，救市措施不能再猶抱琵琶半遮面，而是應(yīng)該旗幟鮮明早點(diǎn)出臺(tái)。

尤其是深圳，具有強(qiáng)大指標(biāo)意義和示范作用的深圳樓市，必須早一點(diǎn)拿出實(shí)際的救市措施，給市場(chǎng)以信心。

昨天住建局的積極表態(tài)，或許意味著，救市新政已在路上……

咱們拭目以待吧！

后說(shuō)一句，像深圳這樣底蘊(yùn)深厚的樓市，相信給點(diǎn)陽(yáng)光就會(huì)燦爛。

END

出品丨金概率集團(tuán)

統(tǒng)籌丨圖騰鏡丨輪值丨鴻幫主

總編丨傅衛(wèi)鴻丨運(yùn)營(yíng)丨喬爺青青

主編丨阿鋼丨編輯丨魏魏 粟哥 霞霞丨美顏丨柚子溫心

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