8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議，部署下階段工作計(jì)劃。在支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展方面，央行“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”的提法再次引發(fā)關(guān)注。

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這是央行近期關(guān)于調(diào)降存量房貸利率的第二次表態(tài)，而在7月14日央行貨幣政策司司長鄒瀾首提“支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”之后，市場就一直在期待相關(guān)政策的靴子落地。

不過由于未出臺調(diào)整存量房貸利率的政策，銀行方面普遍持觀望態(tài)度，截至目前尚未拿出可行方案。

但因市場對調(diào)降個(gè)人存量房貸利率滿懷期待，因此相關(guān)信息一經(jīng)發(fā)出便在市場上迅速發(fā)酵，其間也出過“常州打響下調(diào)存量房貸第一槍”這種烏龍事件。

后經(jīng)證實(shí)，所謂的常州部分銀行同意下調(diào)存量房貸利率實(shí)則是可通過辦理純商貸轉(zhuǎn)為“商貸+公積金貸款”的方式，來降低月供成本，而這是常州年初就有的政策。

據(jù)悉，“商轉(zhuǎn)公”政策除了在常州外，近兩年在江蘇、陜西、河南等多省的三四線城市也已開始執(zhí)行。不過不同城市的支持力度有所不同，在執(zhí)行條件和落地進(jìn)展上也有所差異。

除此之外，興業(yè)銀行廣州分行已率先試水，針對存量按揭客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券。但有媒體報(bào)道稱，這只是該分行在部分支行開展的一項(xiàng)創(chuàng)新試點(diǎn)，只針對少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶，并未在當(dāng)?shù)卮罅客茝V，且早在央行發(fā)聲前即已開始試推該項(xiàng)優(yōu)惠。

銀柿財(cái)經(jīng)也就此優(yōu)惠事項(xiàng)以客戶身份致電多家廣州地區(qū)的興業(yè)銀行支行，有兩家支行的貸款經(jīng)理表示該政策僅在小范圍試點(diǎn)執(zhí)行，并未推廣，所在網(wǎng)點(diǎn)并非試點(diǎn)沒有相關(guān)政策優(yōu)惠，另有一家支行貸款經(jīng)理則表示“沒聽說過此項(xiàng)優(yōu)惠”。

對于興業(yè)銀行的做法，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是一次不錯的嘗試。厚雪研究首席研究員于百程認(rèn)為，對客戶來說，能夠享受到階段性的利率補(bǔ)貼，起到了降低利率的作用；對銀行來說，利率優(yōu)惠券的優(yōu)惠幅度、期限和數(shù)量可以根據(jù)市場情況調(diào)整，具有較好的可控性，同時(shí)也不需要改變原有合同，相對便利。不排除后續(xù)有銀行會效仿。

不過在央行上一次發(fā)聲后，國有大行和大部分股份制銀行則選擇了“按兵不動”，而分析認(rèn)為這些個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)占比相對較高的銀行才是政策得以推進(jìn)的關(guān)鍵點(diǎn)。

如今央行提出要“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”，銀行層面或有加速落地的可能。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從此前的“支持”和“鼓勵”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸笇?dǎo)”，意味著政策改革進(jìn)入到實(shí)操層面，也意味著一些銀行在實(shí)操中可能有困惑，需要央行來定調(diào)，所以下半年調(diào)整存量房貸是房地產(chǎn)領(lǐng)域非常重大的一件事。

作為較早呼吁降低存量房貸利率的業(yè)內(nèi)人士，招聯(lián)首席研究員董希淼也表示，和上一次的提法相比，這次央行提出的要求更加明確，回應(yīng)了市場呼聲，傳遞出更加積極的信號。

董希淼預(yù)計(jì)，央行將出臺指導(dǎo)意見，或者通過市場利率定價(jià)自律機(jī)制，引導(dǎo)商業(yè)銀行下調(diào)利率偏高的部分存量房貸利率。下一步，存量房貸調(diào)整工作應(yīng)遵循“依法”“有序”兩個(gè)原則?！耙婪ā?，即存量房貸合同由銀行與借款人簽訂，利率條款變更也應(yīng)在指導(dǎo)意見之下，由借貸雙方依法協(xié)商一致；“有序”，即存量房貸利率調(diào)整不會“一刀切”，可能主要針對利率明顯偏高的部分存量房貸，可根據(jù)利率高低分別確定不同的下調(diào)幅度，也可以是階段性下調(diào)。

考慮到存量房貸利率調(diào)整可能影響銀行息差穩(wěn)定，進(jìn)而影響銀行向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)減費(fèi)讓利的持續(xù)性，因此也有業(yè)內(nèi)人士表示，央行可能會通過結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，對影響較大的銀行給予階段性支持。

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