封面圖 |《POI》劇照

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問：

(相關(guān)資料圖)

最近這一年多，地產(chǎn)企業(yè)高管出事的可真不少。6月份有媒體報道，光明房地產(chǎn)集團(tuán)原董事長沈宏澤因涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法，已于5月份接受調(diào)查。5月底，有市場消息稱融創(chuàng)中國原執(zhí)行董事、華北區(qū)首遲迅在天津失聯(lián)。消息稱，他失聯(lián)是因?yàn)樯婕柏澑呐e報。

再早些時候，新城控股聯(lián)席總裁曲德君、華夏幸福聯(lián)席總裁孟驚、建發(fā)房地產(chǎn)董事長莊躍凱、恒大集團(tuán)原執(zhí)行總裁柯鵬等地產(chǎn)高管均傳出「失聯(lián)」消息，原因皆是「被調(diào)查」。

而據(jù)《中國房地產(chǎn)報》的不完全統(tǒng)計，自2022年到2023年6月，至少有12名房企高管公開被帶走配合調(diào)查，被傳失聯(lián)的也不在少數(shù)。

曾經(jīng)吃到豐厚行業(yè)紅利的地產(chǎn)高管，為啥變成了高危職業(yè)？

馮叔：

最近，地產(chǎn)行業(yè)的一些高管被帶走、協(xié)助調(diào)查等新聞曝出來，于是有一些人就開始質(zhì)疑，這些高管們是不是前面抓住的紅利太多、太肥了，現(xiàn)在又變成了高危職業(yè)，怎么回事？

其實(shí)任何行業(yè)都一樣。在高速成長的時候，高管的薪資、獎勵，甚至是個人掙錢的機(jī)會都會增加。能源行業(yè)、消費(fèi)品行業(yè)，等等，也會有類似的情況。當(dāng)行業(yè)出現(xiàn)波動、轉(zhuǎn)型、萎縮，甚至崩潰時，之前繁榮時期的激勵決策、角色利益分配，似乎都出了問題，都要吐回來，這是一件常見的事情。

我覺得，目前地產(chǎn)高管出狀況，可能有兩個原因。

第一是公司的原因。在激進(jìn)擴(kuò)張及持續(xù)加杠桿的階段，這些高管為了實(shí)現(xiàn)公司的目標(biāo)，承擔(dān)了一部分的個人責(zé)任，比如，高杠桿貸款拿地，甚至在拿地、融資過程中有不規(guī)范的動作。那么，高管并不是個人要圖利，而是替公司去完成目標(biāo)，在這些問題暴露以后，該追責(zé)的還要追責(zé)，尤其是在第一線的高管，當(dāng)然有可能被追責(zé)。

第二跟高管個人有關(guān)。高管人員在經(jīng)營活動中，發(fā)生了商業(yè)賄賂、關(guān)聯(lián)交易、操縱市場等不合規(guī)，甚至是違法亂紀(jì)的事情，公司通過內(nèi)部反腐主動舉報，然后把高管交給公安機(jī)關(guān)，這是個人問題。

所以我覺得，和其他行業(yè)一樣，地產(chǎn)行業(yè)高管容易犯錯誤無非兩個原因：一是履職期間替公司完成某種目標(biāo)，但出現(xiàn)了某種誤判、誤差，甚至犯了錯誤被調(diào)查；二是與公司目標(biāo)沒有關(guān)系，個人利用公司的快速發(fā)展和市場地位，個人在中間圖利，違規(guī)違紀(jì)、犯法犯罪，最后被公司舉報，然后把他處理。

這兩種情況都有發(fā)生。其實(shí)在中國互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的早期發(fā)展中，也有一些這樣的故事。（出問題的高管被抓）這是市場凈化和市場進(jìn)化的必要動作和過程，從某種角度來看，這并不是個壞事。

2

問：

近期，在核心城市「搶地潮」中，地方國資或混合制房企正在攻城略地。比如，廣州國企越秀地產(chǎn)豪擲59億元在北京土拍市場拿地；南昌市政公用集團(tuán)也在杭州和上海拿地，并囤了好幾個項(xiàng)目；2020年才組建成立武漢國資房企武漢城建也拿下了今年廣州最熱門的一塊地。

地方國資房企頻頻向核心城市的土地市場進(jìn)軍，原因是什么？馮叔，您怎么看？

馮叔：

地方國資、混合所有制的企業(yè)向一線城市、準(zhǔn)一線城市的核心地段發(fā)起沖擊，這件事其實(shí)不是從今天開始的，去年下半年到今年年初就已經(jīng)開始了。為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？

這其實(shí)是市場走向的一種共識。從去年年底到今年，經(jīng)濟(jì)開始恢復(fù)以后，地產(chǎn)行業(yè)的投資有了共識——房地產(chǎn)大開發(fā)時代結(jié)束，住宅進(jìn)入到一個減速、減價、減量的過程。

在這個過程中，越往下走，也就是三四線城市，市場的風(fēng)險越大；往上走，也就是二線往一線走、一線往核心地段走，市場有一定的安全度。

市場變了，經(jīng)過拿地測算后，一線城市和準(zhǔn)一線城市的房價相對比較穩(wěn)，地價比疫情前要低，所以在這些地方拿地，利潤空間相對比較大，安全系數(shù)也比較高，這就形成了共識。這導(dǎo)致現(xiàn)在凡是想拿地的企業(yè)，已經(jīng)把眼光從三四線城市挪開，集中到一二線城市，甚至是最核心的地段，這是個利益驅(qū)動的經(jīng)濟(jì)行為。

主編｜王滔 編審｜陳潤江 顧問｜王淑琪

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