(資料圖片僅供參考)
7 月銷售加速下探,權益銷售額同環(huán)比降幅均達36%。7 月銷售延續(xù)低迷態(tài)勢,因為當前銷售去化狀況不佳,房企推盤積極性不足供應大幅減少,疊加傳統(tǒng)的銷售淡季,市場情緒依然處于緩步下滑的階段。自4 月至今無論新房還是二手房都逐月回落,銷售端二次探底。從7 月單月情況看,TOP100 房企實現單月操盤口徑銷售金額3474.1 億元,同比降低33.6%,環(huán)比降低34.0%;權益口徑銷售金額2704.1 億元,同比降低35.6%,環(huán)比降低36.1%。從累計情況看,1-7 月TOP100 房企實現操盤口徑銷售金額34094.3 億元,同比降低4.8%,較上月累計同比降低4.9pct;權益口徑銷售金額27072.1 億元,同比降低5.1%,較上月累計同比降低5.3pct。
TOP10 房企操盤口徑銷售額累計同比由正轉負,TOP11-20 房企增幅降低至小個位數,其他梯隊房企同比降幅擴大。從2023 年1-7 月操盤口徑銷售金額來看,唯一增長的是TOP11-20 房企,同比增長1.7%;TOP10房企排名第二,同比下降0.5%。跌幅最大的是TOP31-50 房企,同比下降14.7%。從2023 年1-7 月權益口徑銷售金額來看,唯一增長的是TOP10房企,同比增長3.3%;TOP11-20 房企排名第二,同比下降1.2%。跌幅最大的是TOP31-50 房企,同比下降15.7%。
10 強門檻提升,20 強、30 強和50 強門檻同比均降低,百強門檻同比變化不大。對比2023 年1-7 月與去年同期,操盤口徑銷售的門檻增幅最大的是10 強門檻。具體看,10 強門檻從936.0 億元增長至1000.5 億元,同比增長6.9%;20 強門檻從416.1 億元下降至405.9 億元,同比下降2.5%;30 強門檻從293.2 億元下降至245.8 億元,同比下降16.2%;50強門檻從178.3 億元下降至149.1 億元,同比下降16.4%;100 強門檻從65.8 億元增長至66.0 億元,同比增長0.3%。
房企累計同比增速普遍降低,國央企和民企分化明顯,多數國央企累計同比仍保持較高增幅。從2023 年1-7 月累計操盤口徑銷售金額來看,TOP5房企分別為保利發(fā)展、萬科地產、中海地產、華潤置地、招商蛇口,分別實現銷售金額2439、2095、1829、1740、1726 億元。從累計操盤口徑銷售金額增速看,TOP40 房企有23 家實現同比正增長,較上月增加1 家。
重點房企1-7 月操盤口徑銷售額同比表現來看,華發(fā)股份49%、建發(fā)房產48%、濱江集團36%、招商蛇口34%、華潤置地25%、中海地產23%、保利發(fā)展10%、越秀地產10%、綠城中國9%。
投資建議:中國房地產走過2021 年大周期拐點后,未來主旋律是分化,我們看好一線+不超過三分之二的二線+少量三線這個城市組合包,能在未來中周期跑贏全國整體水平,看好優(yōu)質房企在這個階段持續(xù)跑贏同行。
我們認為有必要去做強刺激進行托底。擇股方向包含以下幾個方向:1、競爭格局占優(yōu),A 股:濱江集團、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展、萬科A、金地集團;H 股:綠城中國、越秀地產、華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團、中國海外宏洋;2、有可能受益于一線城市政策放開的區(qū)域概念公司(北京—城建發(fā)展等);3、物業(yè):A 股關注招商積余;H 股關注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務、萬物云。
風險提示:政策出臺速度和執(zhí)行力度不及預期,基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應。
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