住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳日前發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的公開征求意見。引人注目的是，與以往不同，這次公布的征求意見稿當(dāng)中沒有再提“取消公攤面積”或者“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。其意何在?本期“思與辨”就此展開討論。

■主持人：王玥

■嘉賓：

趙嵩年(深圳大學(xué)城市治理研究院副研究員)

梁志勇(珊瑚數(shù)據(jù)<中國住房租賃智庫>CEO 深圳市公寓租賃行業(yè)協(xié)會專家委員)

傅子恒(市場資深研究人士 經(jīng)濟(jì)學(xué)博士 高級經(jīng)濟(jì)師)

問題不在公攤面積該不該收費(fèi)，而在消費(fèi)得不明不白

主持人：公攤面積為何會備受爭議?

傅子恒：公攤面積之所以備受爭議，原因有以下幾個方面：一是定義不清，公攤面積多少是合理的，多少是不合理的，沒有準(zhǔn)確定義和具體衡量;二是小區(qū)與小區(qū)、屋與屋之間差異較大，差異之下公攤面積衡量很難統(tǒng)一;三是在賣方市場條件下，開發(fā)商可利用公攤面積進(jìn)行調(diào)控定價，實(shí)質(zhì)上就是變相漲價。

趙嵩年：當(dāng)下公攤面積并不是一個透明的消費(fèi)內(nèi)容。因此購房者在意的并非公攤面積該不該收費(fèi)，而是消費(fèi)得不明不白，不知道自己的公攤面積來得是否合理。

梁志勇：公攤面積不等同于計價方式，它是客觀存在的并有一定合理性，應(yīng)進(jìn)一步明確其認(rèn)定原則、適用范圍及量化標(biāo)準(zhǔn)。

取消公攤面積是一個循序漸進(jìn)的過程

主持人：此次《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見，“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的表述被剔除，該如何解讀?

趙嵩年：“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的表述被剔除，說明取消公攤面積是一個循序漸進(jìn)的過程。取消公攤面積涉及許多問題：公攤面積若取消，那取消的那部分面積由誰來承擔(dān)?如果由物業(yè)來承擔(dān)，公攤面積的產(chǎn)權(quán)并不屬于購房者，后期維護(hù)業(yè)主不滿意怎么辦?如果看似并非購房者承擔(dān)，而實(shí)際是把成本算入購房者的套內(nèi)面積內(nèi)，那購房者就既沒有產(chǎn)權(quán)又增加了成本。如果是把成本算入購房者的套內(nèi)面積中，同時產(chǎn)權(quán)又屬于購房者，那如何核算也是一個新的需要解決的問題。

梁志勇：市場上有四種計價方式可選，“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”只是其中的一種。本次剔除并不意味著取消“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，而是需要謹(jǐn)慎行事，多方考慮。若確定“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”為唯一方式，能解決新房信息不透明的問題。

傅子恒：“套內(nèi)使用面積”是與上述“公攤面積”密不可分的概念。如果“公攤面積”現(xiàn)階段無法取消，那么以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易就很難實(shí)現(xiàn)。對購房者而言，當(dāng)下需要更多關(guān)注的還是房屋質(zhì)量、居住環(huán)境、稅費(fèi)與價格條件等因素。

科學(xué)優(yōu)化與細(xì)化政策法規(guī)是保護(hù)購房者權(quán)益的關(guān)鍵

主持人：在一蹴而就取消公攤面積并不現(xiàn)實(shí)的情況下，還有更好的方法保護(hù)購房者權(quán)益嗎?

梁志勇：進(jìn)一步明確公攤面積適用范圍及量化標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)購房者樹立合理認(rèn)識。在《深圳市房屋建筑面積測繪報告》中已明確，對每一套房屋的建筑面積、套內(nèi)面積及公攤面積都要求進(jìn)行公開展示。一方面應(yīng)加強(qiáng)對不顯著標(biāo)明套內(nèi)面積的銷售行為予以監(jiān)督制止;另一方面，房屋租賃市場中應(yīng)規(guī)范因公攤面積導(dǎo)致的亂收費(fèi)問題。

趙嵩年：在立刻實(shí)現(xiàn)取消公攤面積并不現(xiàn)實(shí)的情況下，應(yīng)當(dāng)做好過渡工作。通過法律法規(guī)統(tǒng)一厘清“建筑面積”“套內(nèi)面積”“公攤面積”等關(guān)鍵概念，明確公攤面積的范圍，劃定公攤面積的標(biāo)準(zhǔn)，明確公攤面積的產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公攤面積維護(hù)的責(zé)任主體。各種操作方案和標(biāo)準(zhǔn)的擬定及出臺，是當(dāng)前取消公攤面積從“不現(xiàn)實(shí)”轉(zhuǎn)為“現(xiàn)實(shí)”的前提。

傅子恒：不斷科學(xué)優(yōu)化與細(xì)化政策法規(guī)是保護(hù)購房者權(quán)益的關(guān)鍵。在法規(guī)細(xì)化方面，具體可以考慮將其與開發(fā)商和購房者的成本掛鉤;或結(jié)合房屋的不同品質(zhì)、不同性質(zhì)，適度將公攤面積與稅費(fèi)掛鉤，以此對開發(fā)商、購房者進(jìn)行軟性引導(dǎo);而在小區(qū)公共設(shè)施、房屋質(zhì)量監(jiān)控方面，以及無序開發(fā)與定價等方面，則需強(qiáng)化硬性約束，保護(hù)購房者權(quán)益。

關(guān)鍵詞： 取消公攤面積 商品房取消公攤 購房者權(quán)益保護(hù) 房企公攤面積算法