隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施主體從中央層面逐步過(guò)渡預(yù)期的升溫，全國(guó)多地根據(jù)各自實(shí)際情況進(jìn)行預(yù)調(diào)、微調(diào)的步伐出現(xiàn)提速成為業(yè)內(nèi)預(yù)期。而記者在調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了搶抓這個(gè)難得的“窗口期”，開(kāi)始企用一種新的“炒房模式”。

在這種模式下，先來(lái)者通過(guò)認(rèn)籌方式“取號(hào)”，后來(lái)者則會(huì)采用加價(jià)方式“接號(hào)”，這就意味著，最先簽署認(rèn)籌協(xié)議者可以將認(rèn)籌權(quán)利溢價(jià)轉(zhuǎn)讓。非常類(lèi)似于股票市場(chǎng)中的次新股中簽，通過(guò)新進(jìn)入者的接盤(pán)，便可以輕松套現(xiàn)。只不過(guò)，“發(fā)號(hào)”主體變更為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，以期制造變相漲價(jià)“幻象”，并最終達(dá)到快速銷(xiāo)售和回籠資金的目的。

特有的“倒號(hào)模式”

“在特定日期前，開(kāi)發(fā)商可以為買(mǎi)主免費(fèi)更名一次。”這是某購(gòu)房人向記者提供的《商品房認(rèn)籌協(xié)議書(shū)》上，唐山國(guó)際旅游島金貝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在向客戶明確列出的合同條款。

“天眼查”顯示，唐山國(guó)際旅游島金貝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東為曹家祥和曹家林，注冊(cè)資本為4000萬(wàn)元，法人代表為曹家林，他還同時(shí)是唐山國(guó)際旅游島旅游開(kāi)發(fā)有限公司、唐山弘信物業(yè)服務(wù)有限公司的代表，由此可見(jiàn)，其所從事的產(chǎn)業(yè)囊括了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與下游的物業(yè)經(jīng)營(yíng)。

而本次交易涉及的項(xiàng)目為金貝溫泉度假公寓。該地塊土地面積為14728平方米，規(guī)范用途為商業(yè)服務(wù)，土地使用年限為2015年12月到2055年12月。

金貝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷(xiāo)售人員解釋說(shuō)，“免費(fèi)更名”的意思是，待意向購(gòu)房人繳納認(rèn)籌款項(xiàng)后，可以將正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人確定為另外一名購(gòu)房者。通常而言，數(shù)月之后，房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲，而當(dāng)時(shí)后入者所需要的戶型或已經(jīng)售罄，如此，已經(jīng)簽署認(rèn)籌協(xié)議的購(gòu)房者便可以將行使“更名權(quán)”，以一定的超額溢價(jià)轉(zhuǎn)讓“受讓權(quán)”給后進(jìn)入者，并回收此前繳納的認(rèn)籌金。通過(guò)這種回收，前者往往會(huì)取得50%以上的收益。

多數(shù)銷(xiāo)售人員向購(gòu)房者的承諾是，由于商品房認(rèn)籌到正式簽訂購(gòu)房合同尚需數(shù)月到一年多的周期，倘若待正式合同簽署時(shí)沒(méi)能找到“下家”，第三方銷(xiāo)售公司甚至可以幫助尋找，并促成“接盤(pán)”。

唐山是中國(guó)近代工業(yè)的發(fā)源地之一，因工業(yè)而興，曾長(zhǎng)期被譽(yù)為“河北經(jīng)濟(jì)第一市”。2016年前后，因?yàn)楸本┫拶?gòu)的“擠出效應(yīng)”以及京唐高鐵規(guī)劃的批復(fù)，唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)一改多年沉寂，迎來(lái)炒房團(tuán)集聚，帶來(lái)房?jī)r(jià)進(jìn)入牛市。

唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)主要銷(xiāo)售指標(biāo)一覽表

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

不過(guò)，2017年，唐山市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，被業(yè)內(nèi)稱為“唐山樓市限購(gòu)令”，市場(chǎng)瞬間冷清之下，提前在此拿地備戰(zhàn)的開(kāi)發(fā)商瞬間資金鏈吃緊，不少開(kāi)發(fā)商推遲工期、延期交房稱為常態(tài)。基于此，這種特有的“倒號(hào)模式”，被業(yè)內(nèi)視為開(kāi)發(fā)商試圖自救的新路徑。

廊坊福潤(rùn)達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)責(zé)北京周邊多地的商品房代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，公司前置業(yè)顧問(wèn)小庭(化名)向記者介紹了這種模式下背后的套路。“免費(fèi)更名模式的核心要義之一，在于給予優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)者一定的“倒號(hào)權(quán)利”，而最終目標(biāo)，是實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商快速回籠資金的目的。”

小庭介紹說(shuō)，這種模式在業(yè)內(nèi)有一個(gè)專業(yè)術(shù)語(yǔ)，叫做“壓房”，從時(shí)間維度來(lái)看，這種模式已經(jīng)存在數(shù)年時(shí)間;從空間角度來(lái)看，也并非唐山所獨(dú)有。

“這種壓房模式，隨著此前環(huán)京多數(shù)城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)較長(zhǎng)時(shí)間周期的持續(xù)上漲而誕生，河北省內(nèi)尤其是環(huán)京城市的不少開(kāi)發(fā)商賣(mài)房，都曾采用了這樣一種模式。” 小庭對(duì)記者表示，在上漲周期下，前期‘拿號(hào)’的客戶可以實(shí)現(xiàn)加價(jià)套現(xiàn)，后期客戶通過(guò)加價(jià)入手，把認(rèn)購(gòu)書(shū)上的購(gòu)買(mǎi)者名字一改，可以滿足其投機(jī)需求，銷(xiāo)售公司也可以通過(guò)促成撮合成交而賺取中介費(fèi)用。”

而其中最為受益的，無(wú)疑當(dāng)屬開(kāi)發(fā)商。壓房與倒號(hào)之下，一方面可以減少待售房源，制造饑餓營(yíng)銷(xiāo)和搶籌假象，另一方面則可以提升售價(jià)，有利于后期樓王戶型和價(jià)位更高戶型得以成交。“地產(chǎn)商賣(mài)房策略，通常都會(huì)是分批銷(xiāo)售，其他房源都賣(mài)了，樓王還會(huì)愁賣(mài)嗎?” 小庭對(duì)記者指出。

警惕違法銷(xiāo)售

日前，河北省住建廳等多部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于建立健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域違法建設(shè)防控治理長(zhǎng)效機(jī)制的若干意見(jiàn)》，其中要點(diǎn)之一，除了要根治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)違法占地、違法建設(shè)外，還試圖根治違法銷(xiāo)售“屢禁不止”“循環(huán)整治”等頑疾。

“在‘房住不炒’的政策總基調(diào)下，部分開(kāi)發(fā)商寧愿選擇紅線鋌而走險(xiǎn)，與所面臨的產(chǎn)業(yè)新形勢(shì)密切相關(guān)。”北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司某業(yè)務(wù)員分析說(shuō)，最近兩年內(nèi)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入和相對(duì)趨緊的貨幣政策，作為高杠桿典型代表，不少開(kāi)發(fā)商的日子非常難熬，尤其是對(duì)于中小房企而言，普遍面臨資金鏈緊繃的風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)前述人士介紹，目前唐山房地產(chǎn)包括鳳凰新城板塊、南湖板塊等重要區(qū)域，但與燕郊、固安等環(huán)京地區(qū)多由本地房企控制不同，品牌房企占據(jù)唐山大部分市場(chǎng)份額，其中既有萬(wàn)科等老牌房企，也有新城控股等新秀。產(chǎn)業(yè)大環(huán)境趨冷，加上龍頭房企的夾擊，中小房企生存維艱。

房地產(chǎn)商通過(guò)新招式托市，也與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正在出現(xiàn)的微妙變化相關(guān)。例如，針對(duì)山東菏澤日前出現(xiàn)的政策變動(dòng)，青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授易憲容指出，2019年國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，雖然基本方向沒(méi)有改變，但一些城市的微調(diào)將會(huì)成為常態(tài)。中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院副教授劉曉光也認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施主體將首次從中央層面深入到地市層面，這既有利于地方根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行預(yù)調(diào)和微調(diào)，又可以避免房地產(chǎn)政策執(zhí)行過(guò)程中的大起大落。

申萬(wàn)宏源在研報(bào)中判斷，2019年行業(yè)可能出現(xiàn)因城施策調(diào)整、政策改善可期的局面。“2019年房地產(chǎn)行業(yè)基本面面臨大幅下行可能性較高，適度因城施策調(diào)整，放寬各地的自主權(quán)較為重要。”

因城施控的政策預(yù)期，加速了房企尤其是中小房企回籠資金速度的演進(jìn)，在資金壓力下，部分中小開(kāi)發(fā)商才表現(xiàn)出趕在窗口期“搶跑”的特征。

“實(shí)際上，從今年第四季度開(kāi)始，不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)紛紛加大了房源促銷(xiāo)力度，以加速走量，其中，特價(jià)房、購(gòu)房打折、首付分期等促銷(xiāo)模式也紛紛上場(chǎng)。” 小庭對(duì)記者表示。