“新低、萎縮、降價(jià)、乏力”，這些關(guān)鍵詞充斥著2022年上半年杭州的二手房市場(chǎng)，半年僅2.5萬(wàn)套的成交量，創(chuàng)下多年低位。

在517新政定向放松二手房之后，市場(chǎng)有復(fù)蘇跡象，但不同區(qū)域、不同產(chǎn)品以及民眾的預(yù)期，均出現(xiàn)了巨大的分化。

在這市場(chǎng)微妙變化的節(jié)點(diǎn)，浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院針對(duì)杭州的二手房市場(chǎng)，推出系列分析文章。

第三篇我們將關(guān)注新政對(duì)于杭州改善板塊的影響以及改善板塊現(xiàn)狀。

6月杭州二手房市場(chǎng)成交量創(chuàng)下年內(nèi)新高，但對(duì)比近幾年同期，仍處于末位狀態(tài)，可謂“溫而不火”。而從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，總價(jià)300萬(wàn)內(nèi)成交占比超六成，新政后，二手房市場(chǎng)成交仍以剛需為主。

那么改善板塊現(xiàn)狀如何?新政對(duì)于普遍滿五的改善板塊有促進(jìn)作用嗎?政策有沒(méi)有在購(gòu)房池增加改善房票?改善型的其他加持因素有否減弱?

記者走訪了申花、蔣村、橋西、濱江區(qū)政府等杭州幾大改善熱門(mén)板塊，試圖揭開(kāi)謎題。

往期回顧：

“這次不中我就再也不搖新房，直接去買二手房了!”今天中午，新房搖號(hào)已滿兩年的老甄入圍了申花杭樾潤(rùn)府的社保局。

老甄目前家住市中心130多方的三居室，但因?yàn)榧彝コ蓡T增加，他出清了城東新城一套三居室，想要再置換一套改善四居室。

從2020年下半年開(kāi)始，他看過(guò)的二手樓盤(pán)不下二十個(gè)，這還是他咨詢專家、結(jié)合中介信息仔細(xì)甄選的，法拍房也沒(méi)落下，不少熱門(mén)法拍他都實(shí)地去看過(guò)。近兩年的時(shí)間里，他見(jiàn)證了杭州城西城東城南各改善板塊的房?jī)r(jià)變化，有起有落，好幾次就差臨門(mén)一腳，但他就是沒(méi)出手。

原因很簡(jiǎn)單：不甘心。一邊跑二手盤(pán)，一邊他也沒(méi)放棄“搖新房”。從江河匯的江河鳴翠、武林新城的和品、申花的濱融府，一路到錢江世紀(jì)城的SKP、江河匯的IFC……“這次不中就去我愛(ài)我家下單!”誰(shuí)料一直都沒(méi)出現(xiàn)“最后一次”——要買二手房，面對(duì)更復(fù)雜的交易流程、額外的交易費(fèi)用，心里總覺(jué)得缺點(diǎn)決斷——最關(guān)鍵的，畢竟同樣級(jí)別相似產(chǎn)品，新房還是便宜。

擁有真實(shí)的自住需求，卻無(wú)法舍棄新房的價(jià)差誘惑。老甄的兩年買房路，就是杭州市場(chǎng)改善客群的一個(gè)縮影。

1 剛需板塊動(dòng)了 改善板塊還在僵持

在走訪申花、橋西、蔣村、濱江區(qū)政府等傳統(tǒng)改善板塊過(guò)后，我們可以發(fā)現(xiàn)，在517新政出臺(tái)以來(lái)，區(qū)域內(nèi)二手房的帶看量明顯增多。與此同時(shí)，各板塊內(nèi)的二手房的成交量也隨之略有升高。

以蔣村為例，目前板塊內(nèi)成交最為活躍的為融創(chuàng)·河濱之城。

“新政出臺(tái)前，基本上都沒(méi)什么帶看，前4個(gè)月月均成交也就1-2套，”中介小哥感嘆道，“而在新政出臺(tái)后，每天都要帶看2-3次，近1個(gè)半月內(nèi)共成交了10多套，比之前可好太多了。”

那么在帶看量、成交量雙提升的情況下，是否可以證明這些傳統(tǒng)改善板塊受到了新政較大的利好影響，成交重新開(kāi)始活躍呢?其實(shí)也不盡然。

首先，517新政最為重磅的一點(diǎn)便是家庭唯一住房增值稅“五改二”，即滿足家庭唯一住房且產(chǎn)證滿2年的房源，在二手交易中可免去高額的增值稅。

但是，這些傳統(tǒng)改善板塊成熟度遠(yuǎn)高于剛需板塊，發(fā)展時(shí)間也相對(duì)更長(zhǎng)，板塊內(nèi)以交付五年以上的商品房為主。如蔣村板塊除了尚未交付的中杭府以及2017年交付的河濱之城二期，其余樓盤(pán)交付年限均已超過(guò)五年;橋西板塊除了大運(yùn)河府于2019年底交付，其余樓盤(pán)最新的即為2016年底交付的運(yùn)河宸園，也已超過(guò)五年。

除此之外，因?yàn)榘鍓K定位改善，也并不具有交易換手頻繁的特性，因此掛牌的房源多早已滿五，且部分滿二房源也并不是房東家庭內(nèi)的唯一住房。

由此，新政對(duì)于這部分房源并沒(méi)有較大的促進(jìn)影響，而主要影響到的是其中極小部分滿二唯一的房源。

中介小哥提到說(shuō)，“新政后快速成交的一般都是滿二唯一且價(jià)格比較合適的房源，因?yàn)樾抡雠_(tái)后可以省去一大筆增值稅費(fèi)，相當(dāng)于便宜了幾十萬(wàn)，而等這一批房源成交后，成交量就開(kāi)始回落了。”

其次，新政還降低了二手房購(gòu)買門(mén)檻，只要落戶便能購(gòu)買二手房，這一定程度上可以釋放一定的房票進(jìn)入市場(chǎng)。但是從市場(chǎng)走訪情況來(lái)看，目前釋放的主要為剛需房票，閑林、崇賢、大江東等外圍板塊的成交活躍度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城市中心的改善板塊。對(duì)比之下，改善房票并未有明顯增多。

“新政釋放的房票感覺(jué)并沒(méi)有很快地傳遞到改善板塊來(lái)，所以近期成交房源大部分是之前便長(zhǎng)期關(guān)注板塊價(jià)格的老客戶所購(gòu)買的。”中介小哥如此說(shuō)到。

2 成交主力兩極化：高品質(zhì)改善&特定需求小戶型

在這些傳統(tǒng)改善板塊內(nèi)，成交的房源均有著較為明顯的特點(diǎn)，主要分為兩大成交主力軍：一是高品質(zhì)的改善房源，二是為了一些如學(xué)區(qū)、分巢等特定需求的小戶型房源。

“蔣村目前成交的房源主要集中在河濱之城和西溪蝶園兩個(gè)小區(qū)，其他小區(qū)幾乎無(wú)成交。”在蔣村板塊從事中介行業(yè)的小沈告訴記者，“市場(chǎng)分化非常明顯。”

融創(chuàng)·河濱之城是蔣村目前年代較新、品質(zhì)較高的高端改善住宅小區(qū)，而且還有競(jìng)洲二小學(xué)區(qū)，受到較多周邊互聯(lián)網(wǎng)公司員工、浙大老師等購(gòu)房者的青睞。

河濱之城水瀾軒實(shí)景圖(攝影：豐方旭)

而西溪蝶園則是以低總價(jià)小戶型房源出圈。部分購(gòu)房者會(huì)為了行知二小的學(xué)區(qū)在此購(gòu)房，還有一部分購(gòu)房者是因?yàn)楸揪驮诘麍@居住，需要為父母分巢置業(yè)，所以主力成交為低總價(jià)的50-70方小戶型。

在橋西板塊，中介小哥介紹說(shuō)目前成交較好的主要分為兩類樓盤(pán)。第一類是以綠城·運(yùn)河宸園、金地·大運(yùn)河府等高品質(zhì)為主的改善樓盤(pán)，購(gòu)房者為了居住舒適度和學(xué)區(qū)選擇在此置業(yè)。第二類是以新安天苑等為主的回遷安置樓盤(pán)，這些樓盤(pán)品質(zhì)較差且房屋總價(jià)較低，有較多購(gòu)房者單純?yōu)榱藢W(xué)區(qū)選擇購(gòu)買于此。

同樣的結(jié)論，在濱江區(qū)政府板塊也同樣得到了印證。目前板塊內(nèi)成交最多的就是東方郡、寰宇天下等小戶型房源，小區(qū)相對(duì)較新且有較好學(xué)區(qū)。除此之外，在核心地段的稀缺高品質(zhì)樓盤(pán)關(guān)注度較高，如新政后剛交付的曉風(fēng)印月和濱江次新豪宅金茂府，在二手市場(chǎng)的價(jià)格都已到了10萬(wàn)以上。

3 資產(chǎn)增值需求大于改善需求

申花這一片的二手房?jī)r(jià)格太高了。”跟老甄一樣，僅僅到一個(gè)中介門(mén)店問(wèn)了一圈的余先生表示，“跟新房的價(jià)差也太多了，這個(gè)價(jià)格我還是繼續(xù)搖新房吧。”

記者走訪申花板塊發(fā)現(xiàn)，板塊內(nèi)萍水街以南的次新房，如濱江錦繡之城、融創(chuàng)宜和園、天陽(yáng)武林邸等，二手房單價(jià)都達(dá)到了8萬(wàn)以上，甚至上10萬(wàn)，總價(jià)基本破千萬(wàn)。

“其實(shí)我們?cè)诮哟臅r(shí)候也基本就是帶客戶看‘必看好房’。”從業(yè)多年的德祐中介張開(kāi)源打開(kāi)貝殼后臺(tái)，“這些房源性價(jià)比較高，價(jià)格符合市場(chǎng)，關(guān)鍵房東是誠(chéng)心賣，低分的房源，房東開(kāi)的價(jià)比較高，客戶興趣也不大，很難促成成交。”

每家兩張房票的限定條件下，改善地段的次新房房東預(yù)期較高，還有更多的不敢賣。對(duì)于曾經(jīng)在高點(diǎn)入手二手房的房東，尤其是買了市區(qū)內(nèi)熱點(diǎn)板塊的二手房，從心理上是不愿意降價(jià)的。

但面臨巨大的“一、二手房利差”，購(gòu)房人也不愿意去當(dāng)“接盤(pán)俠”，更多會(huì)將目光投向新房。

同價(jià)位千萬(wàn)級(jí)的新房豪宅，放眼杭州，今年上半年就有多次“打新”機(jī)會(huì)。如杭州江河匯板塊的杭州國(guó)際金融中心(IFC)、江灣新城的觀翠攬?jiān)?、棲江攬?jiān)碌?，樓盤(pán)最高均價(jià)69000元/㎡。同樣總價(jià)可以買到更核心、更大面積的豪宅。

同板塊同區(qū)位的改善，以申花和睦地鐵站附近新盤(pán)杭樾潤(rùn)府為例，新盤(pán)精裝售價(jià)僅46200元/㎡，而同樣位于和睦站附近的二手房源如瓏璽成交均價(jià)在6萬(wàn)以上，離地鐵更近且精裝交付的天鑾、臻璽的成交均價(jià)已分別來(lái)到了7萬(wàn)以上和8萬(wàn)以上。

建設(shè)中的華豐造紙廠綜合體 畫(huà)面右側(cè)為“杭樾潤(rùn)府”(攝影：詹慧雯)

同區(qū)位一二手倒掛差將近20000-40000元/㎡，在這種情況下，改善客戶勢(shì)必優(yōu)先考慮新房。據(jù)記者了解，杭樾潤(rùn)府此次開(kāi)盤(pán)共計(jì)499套房源，有將近6000組家庭報(bào)名，進(jìn)入了“拼社保”環(huán)節(jié)，最終進(jìn)入搖號(hào)的共4292戶，普通家庭入圍最低社保月數(shù)為143個(gè)月。

“現(xiàn)在我們也比較佛系，有些客戶看一圈二手房，可能過(guò)幾天熱盤(pán)領(lǐng)預(yù)售證了，又會(huì)告訴你，他又要去搖新房了，我們也理解。”張開(kāi)源無(wú)奈地笑著指指遠(yuǎn)處的杭樾潤(rùn)府，“新房、二手房畢竟價(jià)差擺在那里。”

即使熱點(diǎn)樓盤(pán)難搖，也要繼續(xù)參與“打新”。本質(zhì)上，即使是現(xiàn)階段，改善客群的購(gòu)房邏輯還是沒(méi)變，其對(duì)于資產(chǎn)增值的需求仍大于改善自住需求。

事實(shí)上，今年上半年成交新房的數(shù)據(jù)也是強(qiáng)有力的證明：今年上半年，由于改善類房源集中入市，400萬(wàn)以上住宅成交量高達(dá)1.1萬(wàn)套，與400萬(wàn)以下剛需成交套數(shù)幾乎“平分秋色”。其中，400萬(wàn)-450萬(wàn)住宅成交量在所有價(jià)段中最高，超過(guò)3000套，占比達(dá)12.7%。

剛需買二手，改善搖新房，或已成為當(dāng)下杭州樓市的顯著特征。隨著今年許多粉盤(pán)中簽率持續(xù)提升，各批次供地集中入市，新房買到可能增大，部分剛需及改善需求極有可能重新轉(zhuǎn)向新房，彼時(shí)二手房市場(chǎng)或迎來(lái)新一輪調(diào)整與價(jià)格重塑。

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