5月14日，東莞出臺(tái)樓市新政。東莞住建局發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》明確，東莞二孩三孩家庭放寬購(gòu)房，增值稅免征年限由5年改為2年，獲證滿2年可交易，雙(多)證合一等。

同樣在南京，35天內(nèi)6次“松綁”樓市調(diào)控政策，提出多孩家庭可購(gòu)買第三套住房，近日已在部分區(qū)域開(kāi)始操作。南京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)文確認(rèn)，自5月11日起，針對(duì)生育二個(gè)孩子及以上的南京戶籍居民家庭可新增購(gòu)買一套商品住房，同時(shí)可享受相關(guān)銀行最優(yōu)惠貸款利率等支持。

除了二孩三孩家庭解鎖購(gòu)房資格的城市，4月初表態(tài)不會(huì)松綁限購(gòu)的長(zhǎng)沙，則在多次微調(diào)樓市政策基礎(chǔ)上，再另辟蹊徑，促進(jìn)租購(gòu)并舉。5月11日發(fā)布的方案鼓勵(lì)存量房出租，業(yè)主把自有住房交由平臺(tái)租賃10年，出租后不納入家庭住房套數(shù)。

值得關(guān)注的是，東莞、南京、長(zhǎng)沙是近日又加大樓市松綁力度的特大城市之一。此前3月，河南省會(huì)鄭州率先出臺(tái)“十九條”松綁限購(gòu)，黑龍江哈爾濱成為首個(gè)取消限售的省會(huì)城市，河北秦皇島則是首個(gè)明確取消限購(gòu)的城市，浙江衢州為首個(gè)取消限購(gòu)限售“雙限”政策的城市。

從三四線城市到二線城市、二線省會(huì)城市，甚至是熱點(diǎn)一二線城市也加入了樓市調(diào)控政策優(yōu)化調(diào)整行列。實(shí)際上，根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)全國(guó)已有超100城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策超200次。僅今年4月，就有超70城出臺(tái)政策百余次，節(jié)奏明顯加快，并向著降低首付比例、放松限購(gòu)、放松限貸、放松限價(jià)等核心調(diào)控手段延伸。

南都記者注意到，統(tǒng)計(jì)的25個(gè)省份城市中，江蘇、浙江、湖南、湖北、江西、安徽、廣東等長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游和珠三角城市群出臺(tái)政策頻次較高;三四線及二線城市樓市松綁政策明顯發(fā)力。一線城市則政策整體調(diào)整力度不大。

超百城樓市松綁，4月政策密集出臺(tái)節(jié)奏加快

在這一波樓市松綁潮中，你更在意哪些政策帶來(lái)的利好?

“像北上廣深等需求較強(qiáng)的城市，購(gòu)房資格是最關(guān)鍵的。”上海市民周洋于2020年底購(gòu)置了一套二手房。她向南都記者介紹，她屬于新上海人，當(dāng)時(shí)通過(guò)應(yīng)屆生積分落戶政策拿到個(gè)人戶口本，在獲得購(gòu)房資格后，圈定了一套可負(fù)擔(dān)的二手房。如何把貸款利率相對(duì)較低的公積金貸款額度用滿，再找到一家放款及時(shí)的商業(yè)銀行完成商貸部分，是她考慮的重點(diǎn)。

據(jù)了解，上海樓市實(shí)行著較為嚴(yán)格的限購(gòu)政策以抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，新盤價(jià)格受政府指導(dǎo)，再加上稅費(fèi)方面比二手房的交易成本更低，所以競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。但不管是新房還是二手房，對(duì)購(gòu)房者而言，購(gòu)房資格和購(gòu)房的金錢成本都是繞不開(kāi)的話題。

“包括身邊有意向購(gòu)房的朋友，會(huì)對(duì)房貸利率下降更關(guān)注。”周洋每月會(huì)關(guān)注貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)數(shù)據(jù)，她表示，如果LPR下降，商業(yè)銀行降低房貸的商貸利率的話，會(huì)是一個(gè)實(shí)質(zhì)性利好。

1月央行宣布全面降息，1年期LPR為3.7%，較上月LPR報(bào)價(jià)下調(diào)10個(gè)基點(diǎn);5年期以上LPR為4.6%，下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，為連續(xù)20個(gè)月不變后的首次下調(diào)。分析指出，這將減少潛在購(gòu)房者房貸負(fù)擔(dān)。此后，4月公布的數(shù)據(jù)顯示，LPR連續(xù)3月維持不變。

南都記者觀察到，4月以來(lái)，周邊城市密集出臺(tái)樓市松綁政策，圍繞的也不外乎是放寬購(gòu)房資格和指導(dǎo)商業(yè)銀行降低貸款利率、提高公積金貸款額度、給符合條件的人才給予購(gòu)房補(bǔ)貼等。

今年以來(lái)，中央持續(xù)加大宏觀政策調(diào)控力度。4月29日，中央政治局會(huì)議定調(diào)樓市，堅(jiān)持房住不炒，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。隨后，央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等多部委表態(tài)，支持房企融資以及居民首套和改善性住房需求。

地方政府也在落實(shí)因城施策。根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2022年以來(lái)，全國(guó)已有超100城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策超200次，4月有超70城出臺(tái)政策百余次，明顯高于1-3月，政策出臺(tái)的節(jié)奏明顯加快，且政策進(jìn)一步向優(yōu)化限購(gòu)、限貸、限售等方面延伸。

蘭州市城關(guān)區(qū)雁灘路拍攝的一處新建小區(qū)。 新華社資料圖

逾20城優(yōu)化限貸，央行明確實(shí)施差別化住房信貸政策

一段時(shí)間以來(lái)，限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等被認(rèn)為是房地產(chǎn)調(diào)控的核心措施。而這些措施目前面臨著不同程度的松綁。

4月18日，央行明確指出“因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求”，隨后優(yōu)化限貸政策的城市明顯擴(kuò)圍。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已有20余城降低新房首套或二套商貸首付比例。佛山、贛州、貴陽(yáng)、廊坊、洛陽(yáng)等城市首套首付比例下調(diào)至最低兩成。此外，貴陽(yáng)4月28日最新規(guī)定，在還清首套房貸款后，二套房將不再認(rèn)貸。

值得關(guān)注的是，5月，贛州部分銀行將購(gòu)房者貸款年齡放寬至70周歲，將二手房房齡調(diào)至最長(zhǎng)35年，預(yù)示著可貸款的人群和住房均增加。

廣東則從省級(jí)層面發(fā)文“合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣東此舉對(duì)于引導(dǎo)后續(xù)各地政府和銀行降低首付比例、降低購(gòu)房成本等有積極的作用。

5月1日，廣東省梅州市印發(fā)通知提出，金融機(jī)構(gòu)要落實(shí)好居民家庭首套房個(gè)貸首付比例不低于25%;已擁有1套且貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)貸款的，首付比例不低于30%。同時(shí)，梅州市還將二套房公積金貸款首付比例，從三成降至二成。

房貸利率下調(diào)方面，各地政策更多地體現(xiàn)在加點(diǎn)幅度的下調(diào)。蘇州、惠州等城市今年以來(lái)房貸利率下調(diào)超100個(gè)基點(diǎn)，部分城市首套房房貸利率已降至4.6%基準(zhǔn)線。

重慶、天津、寧波等60城調(diào)整公積金政策

公積金政策成為今年以來(lái)多地優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策的重要方向，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已有近60個(gè)城市提高公積金貸款額度或降低公積金貸款首付比例，或擴(kuò)大公積金使用范圍，強(qiáng)化公積金對(duì)人才、多孩家庭等的保障力度。

寧波提高生育二孩或三孩家庭的公積金貸款額度，最高貸款額度由60萬(wàn)元/戶提高至80萬(wàn)元/戶;濟(jì)南取消住房公積金異地貸款戶籍限制;貴陽(yáng)針對(duì)在貴陽(yáng)市、貴安新區(qū)購(gòu)房的人才，可提取本人及配偶住房公積金賬戶余額用于首付;南昌提高雙、單繳存職工的貸款最高額度分別至80萬(wàn)、70萬(wàn)元;徐州降低公積金貸款項(xiàng)目準(zhǔn)入條件，高層住宅單體工程主體完成50%，即可申請(qǐng)公積金貸款。4月以來(lái)，重慶、無(wú)錫、天津、昆明、鹽城等30余城優(yōu)化調(diào)整公積金政策。

合肥、南京、沈陽(yáng)等20城優(yōu)化限購(gòu)

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，目前逾20城優(yōu)化住房限購(gòu)政策，其中部分城市或區(qū)域全面取消限購(gòu)，部分城市降低社保年限要求，部分城市針對(duì)人才、老年人、多孩家庭、外地人等人群優(yōu)化限購(gòu)政策。

從5月10日起，合肥市瑤海區(qū)、新站區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)的新橋產(chǎn)業(yè)園區(qū)取消限購(gòu);其他區(qū)域外地人在合肥2年內(nèi)累計(jì)正常繳納6個(gè)月社保(不能補(bǔ)繳)，即可購(gòu)買一套房;合肥本市戶籍的可以在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買第三套二手房，新房仍然限購(gòu)。

從5月10日起，江蘇省南京市調(diào)整新房限售政策。對(duì)于預(yù)售商品房，限售時(shí)間從原來(lái)的辦理產(chǎn)權(quán)證滿3年，調(diào)整為合同備案日期滿3年。對(duì)于現(xiàn)售商品房以及存量房(二手房)仍按產(chǎn)權(quán)證登記受理時(shí)間為準(zhǔn)。

4月29日，遼寧省沈陽(yáng)市發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化外地人在沈購(gòu)房服務(wù)的通知》提到：非沈陽(yáng)戶籍居民家庭在沈陽(yáng)市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買新建商品住房的，執(zhí)行沈陽(yáng)戶籍居民家庭購(gòu)房政策，不再提供自購(gòu)房申請(qǐng)之日起2年內(nèi)在沈陽(yáng)市連續(xù)繳納6個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。繳存住房公積金外地職工家庭在我市購(gòu)買自住住房的，可按規(guī)定在沈陽(yáng)市申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房貸款。

逾30城發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，無(wú)錫梁溪區(qū)最高達(dá)千萬(wàn)元

發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼成為多地加大引才力度、落實(shí)生育政策、釋放住房需求等的重要舉措，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，31個(gè)城市出臺(tái)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼的政策，補(bǔ)貼方式主要涉及按套一次性補(bǔ)貼、一次性或分期撥付契稅補(bǔ)貼、發(fā)放消費(fèi)券補(bǔ)貼、人才房票獎(jiǎng)勵(lì)、購(gòu)房?jī)r(jià)款的一定比例補(bǔ)貼等，補(bǔ)貼對(duì)象包括農(nóng)民工、新市民、人才、多孩家庭等。

5月11日，無(wú)錫市梁溪區(qū)提出對(duì)在梁溪區(qū)購(gòu)買新建商品房的高層次人才和高技能人才予以支持。符合條件的 A、B、C、D 類人才自費(fèi)購(gòu)買區(qū)內(nèi)首套自住商品房，可按標(biāo)準(zhǔn)申請(qǐng)購(gòu)房補(bǔ)貼，申請(qǐng)額度不超過(guò)所購(gòu)住房總價(jià)。生育二孩及以上家庭可放寬至二套房，并給予購(gòu)房總額 3% 的支持。補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)有100萬(wàn)元、150萬(wàn)元、300萬(wàn)元、500萬(wàn)元不等，最高可達(dá)1000萬(wàn)元。

除了財(cái)大氣粗的無(wú)錫，其它地市也在通過(guò)現(xiàn)金、消費(fèi)券、減免契稅等方式給予購(gòu)房者補(bǔ)貼。

5月7日，四川省資陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局通知，該市近日下發(fā)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)增長(zhǎng)促發(fā)展的文件，涉及公積金、預(yù)售資金、房貸利率、首付等六方面。5月1日至31日，開(kāi)展“網(wǎng)絡(luò)房交會(huì)+”商品房促銷活動(dòng)，推出購(gòu)房樓盤送2萬(wàn)元現(xiàn)金補(bǔ)貼，家電、家居建材、裝修商家消費(fèi)券、萬(wàn)元現(xiàn)金消費(fèi)券免費(fèi)領(lǐng)等8大福利。

5月1日，湖南省岳陽(yáng)市宣布，在岳陽(yáng)市城區(qū)購(gòu)買新建商品房和二手房，簽訂商品房買賣網(wǎng)簽合同并在1個(gè)月內(nèi)全部繳清交易契稅的，按所繳納契稅稅額50%對(duì)購(gòu)房人予以補(bǔ)貼。此外，在岳陽(yáng)市城區(qū)購(gòu)買首套新房和二手房，簽訂網(wǎng)簽合同并完成契稅繳納的居民家庭，每套給予1萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼。該政策有效期一年。

長(zhǎng)沙新嘗試：出租住房不再受限購(gòu)政策的限制

5月11日，湖南省長(zhǎng)沙市發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)長(zhǎng)沙市租賃住房多主體供給多渠道保障存量房的試點(diǎn)實(shí)施方案》，開(kāi)展盤活存量房供作租賃住房試點(diǎn)，其中提出，如果業(yè)主將手上的存量房用作租賃住房，將不納入家庭套數(shù)計(jì)算。這意味著，出租住房不再受限購(gòu)政策的限制。

根據(jù)湖南中原研究院分析，政策變化后，總計(jì)釋放購(gòu)房需求39125人，其中短期新增需求16992人，中期新增需求22133人。

對(duì)此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)表示，本次新政之前，長(zhǎng)沙已進(jìn)行了多次樓市政策微調(diào)，涉及放寬人才落戶限制、優(yōu)化限購(gòu)政策等多個(gè)方面。此次，長(zhǎng)沙巧妙地在不改變現(xiàn)行限購(gòu)政策的條件下，精準(zhǔn)激活改善性購(gòu)房需求，向新房市場(chǎng)釋放購(gòu)買力，將進(jìn)一步對(duì)樓市形成支撐。

徐躍進(jìn)認(rèn)為，長(zhǎng)沙新政極具創(chuàng)新性，為優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控與推行“租購(gòu)并舉”提供了新的解題思路，未來(lái)或有更多二線城市進(jìn)行效仿，尤其是樓市表現(xiàn)相對(duì)低迷、限購(gòu)政策仍有放松空間的二線城市，都可能會(huì)借鑒長(zhǎng)沙的政策經(jīng)驗(yàn)，出臺(tái)相關(guān)的樓市新政。而樓市需求支撐較強(qiáng)，限購(gòu)放松可能性低的一二線熱點(diǎn)城市，跟進(jìn)的概率較小。

受疫情及房地產(chǎn)因素影響，4月新增貸款下滑超預(yù)期

在樓市政策預(yù)期持續(xù)放松的同時(shí)，受疫情反復(fù)、收入降低等影響，短期購(gòu)房者觀望情緒較濃，樓市松綁效果還有待觀察。

5月13日，央行發(fā)布4月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告。其中，4月份人民幣貸款增加6,454億元，同比少增8,231億元。住戶貸款減少2,170億元，同比少增7,453億元。

光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華向南都記者表示，受多點(diǎn)散發(fā)疫情沖擊和房地產(chǎn)等因素影響，4月新增貸款下滑超預(yù)期。

“3月中下旬以來(lái)，多點(diǎn)散發(fā)疫情，影響了居民、消費(fèi)者的信貸需求。企業(yè)面臨的困難與挑戰(zhàn)不少，供應(yīng)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈與物流鏈?zhǔn)茏瑁茉磁c原材料投入成本壓力加大，以及海外需求前景不確定，企業(yè)經(jīng)營(yíng)預(yù)期偏弱。另外，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)仍處于恢復(fù)階段，居民中長(zhǎng)期貸款需求偏弱，以及本輪散發(fā)疫情也一定拖累部分城市的樓市復(fù)蘇。”周茂華說(shuō)。

對(duì)此，下一步政策著力點(diǎn)是什么?中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加突出的位置，加大穩(wěn)健貨幣政策的實(shí)施力度，更好發(fā)揮貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，加快落實(shí)已出臺(tái)的政策措施，積極主動(dòng)謀劃增量政策工具，支持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。

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