一個(gè)星期前，廣州地鐵又雙雙拿地了!新競(jìng)的地塊將采取TOD模式開(kāi)發(fā)，收益反哺軌道交通建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。什么是TOD?近年來(lái)廣州地鐵為何連續(xù)拿地?

南都記者梳理發(fā)現(xiàn)，廣州地鐵6年拿15塊地，拿地后廣州地鐵采用了與房企合作開(kāi)發(fā)，融入軌道交通、居住、商業(yè)配套、公共服務(wù)等多種業(yè)態(tài)功能，打造大型城市綜合體。TOD模式已成為軌道建設(shè)重要投融資手段之一。

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競(jìng)得地塊將采取TOD模式開(kāi)發(fā) 收益反哺軌道交通建設(shè)和運(yùn)營(yíng)

5月5日，廣州推出2022年第一批集中供地。廣州地鐵成功競(jìng)得海珠區(qū)石榴崗南側(cè)臺(tái)涌地塊、海珠區(qū)赤沙車輛段地塊、白云區(qū)廣海路地塊一(石井水泥廠西地塊)、白云區(qū)東平地鐵站綜合開(kāi)發(fā)地塊，共4個(gè)地塊，總用地面積37公頃、總計(jì)容建筑面積80萬(wàn)平方米。這些地塊將采取TOD模式開(kāi)發(fā)，收益反哺軌道交通建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

廣州地鐵表示，“十四五”期間將繼續(xù)加快推進(jìn)第三期城市軌道交通線路建設(shè)，重點(diǎn)興建5條城際鐵路、4條城際聯(lián)路線。預(yù)計(jì)2025-2030年，廣州地鐵將建成超過(guò)1500公里的“地鐵+城際”軌道交通網(wǎng)，打造廣州中心至佛山、東莞城市中心30分鐘，至中山、珠海、清遠(yuǎn)城市中心60分鐘的灣區(qū)軌道經(jīng)濟(jì)生活通勤圈。

大規(guī)模線網(wǎng)建設(shè)，意味著需要大量資金。此輪拿下4個(gè)地塊，廣州地鐵表示，將著力加快本批土地的建設(shè)入市及資金回籠，以物業(yè)開(kāi)發(fā)的綜合效益反哺軌道交通建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，緩解政府軌道交通籌資壓力，促進(jìn)軌道交通可持續(xù)發(fā)展，推動(dòng)大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

經(jīng)初步估算，僅赤沙車輛段地塊就可為軌道交通建設(shè)籌資逾百億元，為軌道交通可持續(xù)發(fā)展提供資金保障。同時(shí)，廣州地鐵正在同步推進(jìn)逾15條地鐵、城際線路沿線土地的熟化工作，擬開(kāi)發(fā)土地規(guī)模超500公頃。

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近幾年廣州地鐵頻繁拿地 TOD在建項(xiàng)目已達(dá)12個(gè)

廣州地鐵又又又拿地了。特別是近幾年，廣州地鐵頻繁拿地。

2017年，廣州地鐵分別以 63.83 億元、131.55 億元，摘得漢溪長(zhǎng)隆地塊和官湖車輛段上蓋地塊，完成 38?萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備。其中，官湖車輛段上蓋是廣州首個(gè)城市軌道交通車輛段上蓋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，創(chuàng)下了2017年各區(qū)宅地出讓總價(jià)的最高紀(jì)錄，該地塊的獲得開(kāi)創(chuàng)了廣州市利用地鐵車輛段上蓋地塊進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)的先河

此后，在接下來(lái)幾年時(shí)間，廣州地鐵每年連續(xù)拿地。

近年為何廣州地鐵迅猛拿地。答案就是，加速打造TOD。

2017年3月，《廣州市軌道交通場(chǎng)站綜合體建設(shè)及周邊土地綜合開(kāi)發(fā)實(shí)施細(xì)則(試行)》，進(jìn)一步明確了廣州地鐵物業(yè)開(kāi)發(fā)通過(guò)土地高效集約利用，籌集軌道交通建設(shè)和運(yùn)營(yíng)補(bǔ)虧資金的投融資主體和運(yùn)作機(jī)制。

為此，廣州地鐵開(kāi)始進(jìn)行了一系列有效探索，通過(guò)與線網(wǎng)有機(jī)協(xié)同，提升沿線土地價(jià)值，適時(shí)獲取土地通過(guò)自行開(kāi)發(fā)或合作開(kāi)發(fā)及物業(yè)經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)地鐵后續(xù)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)補(bǔ)虧和可持續(xù)發(fā)展。

此后幾年，廣州地鐵著眼新時(shí)代地鐵發(fā)展大局，積極應(yīng)對(duì)大規(guī)模線網(wǎng)建設(shè)籌資壓力，結(jié)合地鐵線網(wǎng)規(guī)劃，大力開(kāi)展地鐵沿線土地儲(chǔ)備，不斷拿地開(kāi)始在TOD項(xiàng)目上集中發(fā)力。

目前，廣州地鐵在建的城市軌道交通TOD綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共12個(gè)。

包括合作開(kāi)發(fā)的赤沙車輛段上蓋綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、官湖車輛段上蓋綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、陳頭崗?fù)＼噲?chǎng)上蓋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、蘿崗車輛段上蓋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、鎮(zhèn)龍車輛段上蓋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、水西停車場(chǎng)上蓋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、白云湖車輛段上蓋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、漢溪長(zhǎng)隆站上蓋場(chǎng)站綜合體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、槎頭站場(chǎng)站綜合體項(xiàng)目、棠溪樞紐綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。另外還有2個(gè)軌道沿線地塊綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

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“軌道上的大灣區(qū)” 讓“TOD”站上新風(fēng)口

“軌道上的大灣區(qū)”正在加速形成。近一兩年來(lái)，無(wú)論是從國(guó)家還是廣東層面，陸續(xù)出臺(tái)了關(guān)于推動(dòng)軌道上大灣區(qū)的加快發(fā)展政策。

隨著軌道交通網(wǎng)線的逐步加密，沿線重要交通節(jié)點(diǎn)“TOD”迎來(lái)開(kāi)發(fā)機(jī)遇大增。地鐵口沿線不只是單一的公共交通空間，更是從地鐵連接城市片區(qū)的門(mén)戶和城市目的地。

TOD作為一種以公共交通為導(dǎo)向的區(qū)域開(kāi)發(fā)模式，在促進(jìn)城市發(fā)展融合的同時(shí)，也帶動(dòng)了產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與提升，在“軌道上的大灣區(qū)”背景下，TOD站上房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的新風(fēng)口，成為了城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)。

大灣區(qū)幾大城市中，廣州在TOD開(kāi)發(fā)建設(shè)方面走在了前列。目前，廣州地鐵在建、規(guī)劃的TOD項(xiàng)目超15個(gè)，覆蓋天河、白云、番禺等多個(gè)區(qū)。

此外，還有大家熟知的廣州南站TOD項(xiàng)目地塊，被香港新鴻基地產(chǎn)以70.82億元成功摘得。根據(jù)最新規(guī)劃，廣州南站TOD項(xiàng)目作為廣州南站商務(wù)區(qū)核心項(xiàng)目，在廣州南站精心打造集商務(wù)辦公、公共交通、青年創(chuàng)業(yè)于一體的最高端城市TOD項(xiàng)目，推動(dòng)南站站體周邊綜合交通功能及城市功能優(yōu)化升級(jí)。未來(lái)，這里高鐵、城際、地鐵匯聚，半小時(shí)通達(dá)廣佛都市圈，1小時(shí)內(nèi)連通大灣區(qū)，是大灣區(qū)軌道交通“黃金樞紐”。

作為大灣區(qū)的核心城市之一，深圳近年來(lái)也在大力發(fā)展TOD模式。備受關(guān)注的深圳西麗綜合交通樞紐將于今年開(kāi)工!工程投資估算總額為177億元，打造中國(guó)TOD4.0版的高鐵站城融合示范工程。

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挑戰(zhàn) “四網(wǎng)合一”要求TOD產(chǎn)品多元化發(fā)展

打造軌道上大灣區(qū)的大背景下，廣州地鐵打造TOD產(chǎn)業(yè)面臨著什么樣的機(jī)遇與挑戰(zhàn)?

廣州地鐵表示，隨著“四網(wǎng)融合”的高質(zhì)量推進(jìn)，推進(jìn)干線鐵路、城際鐵路、市域(郊)鐵路、城市軌道交通融合發(fā)展，特別是廣州地鐵接管珠三角城際，廣州地鐵須整合場(chǎng)站及周邊土地資源已覆蓋地鐵、珠三角城際等。對(duì)于整體產(chǎn)業(yè)而言，除了現(xiàn)有地鐵站點(diǎn)及車輛段上蓋綜合開(kāi)發(fā)，鐵路動(dòng)車所上蓋、城際鐵路站點(diǎn)周邊、市中心老鐵路車站更新都將成為T(mén)OD綜合開(kāi)發(fā)的新機(jī)遇。其次，政府鼓勵(lì)社會(huì)資本參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶來(lái)新的產(chǎn)業(yè)投資機(jī)遇。當(dāng)前，軌道交通正處于高強(qiáng)度建設(shè)的重要機(jī)遇期，隨之而來(lái)的是巨大的建設(shè)和資金壓力。

TOD綜合開(kāi)發(fā)作為軌道交通投融資重要手段，TOD作為目前社會(huì)資本參與的有效渠道之一，需要提高TOD綜合開(kāi)發(fā)可持續(xù)發(fā)展。

揭秘廣州地鐵TOD

TOD究竟是什么?

可能有些人第一時(shí)間想到的是，它離地鐵站很近。很多時(shí)候，在拿地企業(yè)看到廣州地鐵的名字，基本也可以確定，這塊地的交通優(yōu)勢(shì)很強(qiáng)——地鐵上蓋，樞紐綜合體項(xiàng)目。

TOD(Transit Oriented Development)，即以公共交通為導(dǎo)向的城市開(kāi)發(fā)，是指規(guī)劃一個(gè)居民或者商業(yè)區(qū)時(shí)，以公共交通站點(diǎn)為核心而進(jìn)行緊湊開(kāi)發(fā)、混合土地利用及適宜步行的規(guī)劃設(shè)計(jì)方式。

TOD模式將商業(yè)、住宅、辦公、公共建筑等設(shè)置在步行可達(dá)的公共交通站點(diǎn)范圍內(nèi)，使居民和員工方便選用公共交通方式，以促進(jìn)城市發(fā)展的良性循環(huán)。

簡(jiǎn)單理解，以車站為圓心，TOD模式建設(shè)交通、居住、商務(wù)、公服綜合體。

過(guò)去十余年，由廣州地鐵為主導(dǎo)的TOD本土化過(guò)程，經(jīng)歷了“單站”TOD1.0模式、發(fā)展至“站樓一體”TOD2.0模式，以及“站城一體”TOD3.0模式演進(jìn)的歷程，并正進(jìn)行“站城產(chǎn)人文一體”TOD4.0模式的研究與探索。早在一號(hào)線規(guī)劃中，廣州地鐵錨定緩解市中心交通問(wèn)題、引導(dǎo)城市人口發(fā)展、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局、調(diào)節(jié)城市服務(wù)功能等重點(diǎn)目標(biāo)，成功帶動(dòng)舊城改造、新區(qū)發(fā)展，線網(wǎng)沿線多個(gè)商圈逐步形成，實(shí)現(xiàn)軌道交通利用與片區(qū)發(fā)展有效循環(huán)，并將發(fā)揮軌道交通投資建設(shè)主體優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)軌道交通樞紐節(jié)點(diǎn)價(jià)值最大化，回饋城市發(fā)展與社區(qū)建設(shè)。在本輪集中供地中，廣州地鐵表示，實(shí)施公共交通引導(dǎo)城市開(kāi)發(fā)模式(TOD，Transit-oriented Development)，堅(jiān)持土地利用、軌道交通與市民生活“三位一體”協(xié)同發(fā)展。本輪獲取土地計(jì)劃建設(shè)成集公共交通、居住、商務(wù)、公共服務(wù)等多元功能業(yè)態(tài)的場(chǎng)站綜合體，助力區(qū)域站、城、產(chǎn)、人、文融合發(fā)展，提升市民交通及生活體驗(yàn)。

這樣加速建設(shè)

隨著當(dāng)前超大城市及大城市土地資源的日益稀缺，TOD開(kāi)發(fā)中有一種特殊的土地屬性用地——車輛段上蓋開(kāi)發(fā)。值的關(guān)注的是，目前廣州地鐵在建的12個(gè)TOD項(xiàng)目，有超過(guò)三分之二就是在車輛段/停車場(chǎng)上蓋綜合開(kāi)發(fā)的。

在經(jīng)歷過(guò)早期“單站式”一號(hào)線動(dòng)漫新城的合作開(kāi)發(fā)模式后，廣州地鐵TOD進(jìn)入到站樓一體的模式，如八號(hào)線的萬(wàn)勝圍地鐵站上蓋的萬(wàn)勝?gòu)V場(chǎng)。不過(guò)這一階段的TOD建設(shè)較為“青澀”。于廣州地鐵而言，全面開(kāi)啟TOD模式項(xiàng)目的建設(shè)“蜜月期”，是在2017年以后，也就是在廣州地鐵持續(xù)拿地，短短6年間“爆發(fā)式”地進(jìn)行了多達(dá)10個(gè)車輛段/停車場(chǎng)上蓋綜合開(kāi)發(fā)的，包括陳頭崗、官湖等項(xiàng)目在內(nèi)為代表。

何為車輛基地上蓋?

車輛基地上蓋綜合開(kāi)發(fā)，指利用軌道交通車輛基地建蓋板及周邊白地進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是目前國(guó)內(nèi)實(shí)現(xiàn)TOD綜合開(kāi)發(fā)的主要項(xiàng)目類型。目前上海、北京、深圳、杭州等多個(gè)城市均有車輛基地上蓋綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

一般來(lái)說(shuō)，地鐵列車在完成每天的工作之后也會(huì)“打卡下班”，然后按照要求到達(dá)相應(yīng)的車輛基地“休息”和“定期檢查”，一般情況下地鐵列車在運(yùn)行結(jié)束后都會(huì)運(yùn)行至地鐵線路停車場(chǎng)或車輛段。其中車輛段就像大型綜合超市，物資總庫(kù)，負(fù)責(zé)車輛大架修、定修。

車輛基地分為車輛段和停車場(chǎng)，車輛基地是保障地鐵正常運(yùn)營(yíng)的后勤基地，沒(méi)有車輛基地，地鐵日常運(yùn)營(yíng)將得不到最佳保障。

廣州時(shí)速最快的地鐵22號(hào)線陳頭崗站就是一個(gè)車輛停車場(chǎng)，其配套的綜合樓為一類高層民用建筑，建筑面積約2.6萬(wàn)平方米，高57.1米，其中地上十二層、地下一層，承擔(dān)著未來(lái)公交首末站、地鐵交通銜接空間、地鐵維修運(yùn)轉(zhuǎn)樓等功能。1個(gè)廣州地鐵陳頭崗?fù)＼噲?chǎng)相當(dāng)于25個(gè)400m足球場(chǎng)。

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