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今年深圳首輪土拍出現(xiàn)新趨勢 房企拿地開工成常態(tài)
2022-05-05 14:29:32來源: 南方都市報

自三年前深圳土拍之時直接規(guī)定商品住房入市最高均價并限制了最高地價之后,深圳房價高漲預(yù)期被掐斷,開發(fā)商“大戰(zhàn)”幾百回合搶地的景象已不復(fù)見,甚至出現(xiàn)流拍。

但今年深圳首輪集中拍地,無論從整個城市還是各個片區(qū)來看,都明顯有了不同變化。此次已出讓地塊,周邊供應(yīng)新盤及二手房行情如何?對普通購房者而言,此次土地拍賣透露出哪些關(guān)鍵信息?

8宗地封頂價成交,開發(fā)商拿地當(dāng)天開工

回顧深圳今年首次集中供地,4月29日下午3點(diǎn)到晚上7點(diǎn),鏖戰(zhàn)4小時,萬科、安居集團(tuán)、華潤置地、深業(yè)、天健、坪山城投、深汕投控分別競得8宗居住用地,此次八宗地100%出讓,且全部以封頂價成交。

而就在土拍結(jié)束的當(dāng)日晚間,開發(fā)商的挖掘機(jī)就開進(jìn)了工地。4月29日晚10點(diǎn),華潤置地深圳大區(qū)在官方微信公眾號發(fā)文,表示在成功競得地塊后,深北片區(qū)光明玉塘項(xiàng)目、鳳凰項(xiàng)目立即安排人員設(shè)備進(jìn)場開展施工準(zhǔn)備工作,實(shí)現(xiàn)“當(dāng)天拿地、當(dāng)天開工”,這也是深圳大區(qū)深北片區(qū)推進(jìn)“拿地即開工”,提升工程落地效率的范例。

圖片來源:華潤置地官微

另一邊,網(wǎng)傳萬科拿下的寶安新安地塊同樣實(shí)現(xiàn)了當(dāng)日開工。

圖片來源:德永評估深圳

多宗地塊限售價上調(diào),房企利潤空間增大

為何房企對于本次土拍態(tài)度較為積極?一方面是限價上調(diào)的變化,與去年同一位置的地塊價格相比,今年第一次土拍的限售價格上漲了3%-5%左右。

例如萬科拿下的寶安區(qū)新安街道A012-0112地塊限價8.75萬元/㎡,而去年同片區(qū)A122-0372地塊限價8.33萬元/㎡,今年上漲幅度為4000元/㎡。上漲幅度最大的來自華潤拿下的光明區(qū)鳳凰街道A503-0095地塊限價為4.89萬元/㎡,而同片區(qū)A503-0093地塊去年限價為4.44萬元/㎡,今年上調(diào)幅度為4500元/㎡。

限價上調(diào)意味著留給開發(fā)商的利潤空間更大??硕鹫J(rèn)為,深圳土拍限價上調(diào)為房企釋放更多利潤空間,房企拿地?zé)崆樯蠞q。“從短期來看,土地結(jié)構(gòu)和競拍規(guī)則或?qū)掷m(xù)優(yōu)化,拿地門檻、競拍規(guī)則、銷售限制等都將進(jìn)一步調(diào)整,在利潤空間上進(jìn)一步激發(fā)企業(yè)拿地意愿,提振企業(yè)的拿地信心。”

而另一方面,從已經(jīng)完成今年首批集中供地的十余個城市的情況來看,全國土地市場冷熱不均,高安全系數(shù)的城市更受開發(fā)商的青睞。

例如天津、東莞等城市的首輪土拍出現(xiàn)大面積底價成交、流拍或終止轉(zhuǎn)讓的情況。而杭州、北京、合肥、深圳等城市的土地市場卻有所回暖。此輪土拍國企依舊是拿地的絕對主力,其共識性也更強(qiáng)。

雖然銷售市場仍然較冷,但土地市場已開始“回溫”,也說明房企的投資信心正在修復(fù)。

“此次深圳土拍表現(xiàn)較好,說明房企對一線城市的土地投資依然持看好。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,預(yù)計類似拿地情況也會對其他城市的房企投資產(chǎn)生影響或啟發(fā),5月份一些城市土拍市場可能會有積極復(fù)蘇的表現(xiàn)。”

土拍后買房,可重點(diǎn)關(guān)注這幾個區(qū)域

對深圳購房者來說,此次土拍亦透露了不少關(guān)鍵信息。

第一,此次拍地限價提高幅度最大的片區(qū),在光明鳳凰街道。

光明區(qū)鳳凰街道是光明區(qū)發(fā)展較成熟的街道之一,區(qū)內(nèi)目前有長圳站和鳳凰城站兩大地鐵站以及光明區(qū)政府等基礎(chǔ)配套設(shè)施,這里聚集了光明的網(wǎng)紅住宅,龍光玖龍臺、宏發(fā)萬悅山、星河天地等項(xiàng)目均創(chuàng)造過開盤售罄的記錄。

目前該地塊周邊有三個待售項(xiàng)目,分別是中海觀園(2021年9月28日深圳集中供地拍賣,限銷售均價不高于4.44萬元/㎡)、安居萃云閣(人才安居公司自持的租賃住房)、深房光明里(2021年9月28日深圳集中供地拍賣,限售價4.4萬/㎡)。目前在售的項(xiàng)目有深鐵瑞城,均價5.03萬元/㎡;龍光玖瑞府,均價5.19萬元/㎡,明月鵬著花園,均價5.25萬元/㎡,星河天地五期,均價5.18萬元/㎡。

據(jù)百度地圖測距,A503-0095地塊距離光明城高鐵站直線距離大概在500米左右,同6號線鳳凰城站和長圳站的直線距離都在2公里左右。

該地塊由華潤競得,在限價上調(diào)的情況下,開發(fā)商壓縮成本的壓力也沒那么大,因此市場預(yù)計其打造的產(chǎn)品品質(zhì)可能會創(chuàng)造驚喜。

宗地位置。圖片來源:深圳土地礦業(yè)權(quán)交易平臺

第二,此次出讓的最貴地塊,在寶安尖崗山片區(qū)。

本輪土拍萬科拿下的新安A012-0112宗地位于老牌豪宅區(qū)尖崗山,具體位置是曦城南區(qū)南側(cè)、尖崗山公園西側(cè),鄰近京港澳高速。

該宗地周邊分布有多個豪宅產(chǎn)品,整體生態(tài)環(huán)境優(yōu)越,居住氛圍較佳。其中,風(fēng)波不斷的泰禾深圳院子在15年拍下時樓面地價便達(dá)到79907元/㎡;萬科此前開發(fā)的萬科都會四季花園項(xiàng)目入市均價為9.1萬元/㎡,同片區(qū)在售的越秀·和樾府售價約10萬元/㎡。前文中提到的,去年尖崗山同片區(qū)出讓的A122-0372地塊,即佳兆業(yè)鳳鳴水岸花園,住宅毛坯限價8.33萬元/㎡。

二手方面,目前距離該宗地最近的曦城高層(一、二、三期)二手房參考價為8萬-8.5萬元/㎡,目前曦城一期掛牌的217平的5室3廳業(yè)主報價總價3580萬,折合單價16.4萬元/㎡。

值得一提的是,本次土拍該地塊受到了華潤和萬科兩家實(shí)力開發(fā)商的青睞,據(jù)傳該宗地華潤發(fā)起申訴,2小時后才宣布宗地歸萬科所有。

對比該宗地位置來看,一貫被稱為前海后花園的尖崗山,在深圳其他豪宅區(qū)土地資源越來越緊缺加之前海地位越來越高的當(dāng)下,品牌開發(fā)商對尖崗山地塊的追捧似乎透露著這個新興豪宅區(qū)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

宗地位置。圖片來源:深圳土地礦業(yè)權(quán)交易平臺

第三,最多開發(fā)商搶的宗地,在龍華紅山片區(qū)。

開拍前據(jù)有關(guān)媒體統(tǒng)計的土拍摸底意向顯示,8宗宅地中最熱門的是龍華民治A818-0478宗地,預(yù)計有13家房企報名。盡管開拍當(dāng)日該宗地共只10家房企參與,同預(yù)期的相比少了3家,但仍是最多房企參與競拍的、最熱門的宗地。

該地塊吸引了包括華潤、中海、保利、招商等房企的競拍。最終由深圳市科之谷投資有限公司(深業(yè))&深圳市龍華人才安居有限公司競得。建成后普通商品住房銷售均價不得高于7.215萬元/㎡(毛坯)。

龍華民治地塊緣何吸引眾多房企參加?龍華片區(qū)的置業(yè)顧問亞新告訴記者,由于片區(qū)靠近深圳北交通便利,以及有較為成熟的配套和濃厚的居住氛圍,近兩年已經(jīng)成為深圳剛需和改善的置業(yè)熱門選擇。“這次土拍的地位置較好,地處紅山與上塘地鐵站之間,緊鄰星河傳奇小區(qū)。”

記者了解到,目前,星河傳奇花園(一、二期),參考價為6.9萬-7.2萬元/㎡。而從市場價來看,星河傳奇二期88平4室1廳的房源業(yè)主掛牌總價在873萬元,折算下來單價高達(dá)9.86萬元/㎡。

而新房方面,該片區(qū)在售項(xiàng)目龍光玖悅臺均價約9萬元/㎡、萬?;▓@均價約7.19萬元/㎡。近期,鴻榮源博譽(yù)府(加推)、卓越和奕府(一期)等大量住宅也即將入市。

“五一”期間,龍華大量庫存的新盤也相繼推出了促銷活動吸引購房者,而對購房者來說面臨的選擇則更多:已經(jīng)入市的新房、即將入市的新房、土拍后即將開工的新房。在亞新看來,“在限價環(huán)境下價格因素并無太大差別的情況下,并不著急買入龍華的購房者也可以期待下深業(yè)+安居的項(xiàng)目,說不定又是個網(wǎng)紅盤。”

關(guān)鍵詞: 深圳土拍市場 深圳房價高漲 華潤置地股票 全國土地市場

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