“押二付一”是當(dāng)下住房租賃市場(chǎng)的普遍“行規(guī)”，即承租人押定相當(dāng)于兩個(gè)月租金的額度作為押金。近日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的通知》(下稱《通知》)，明確要加強(qiáng)租賃資金監(jiān)管與租賃合同監(jiān)管，提倡出租人按月收取租金，押金數(shù)額一般不超過1個(gè)月租金，即常說(shuō)的“押一付一”。

南都記者梳理發(fā)現(xiàn)，加上2020年1月正式發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范新增租賃住房有關(guān)管理工作的通知》，廣州市住建部門已在近兩年多來(lái)二度提及“租房‘押一付一’”模式。租賃雙方當(dāng)事人仍持不同看法，對(duì)此有專家表示，此倡議能有效降低租客資金負(fù)擔(dān)，有助于為疫情下服務(wù)業(yè)的發(fā)展紓困。廣州新型城市化發(fā)展決策咨詢專家委員會(huì)委員、暨南大學(xué)公共管理學(xué)院教授胡剛認(rèn)為，降低租房“第一筆錢”或能成為城市吸引年輕人的新亮點(diǎn)，“押一付一”不能“一刀切”，但仍可從不同方面發(fā)力。

“押一付一”從鼓勵(lì)到提倡

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、廣州市規(guī)劃和自然資源局于2020年1月3日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范新增租賃住房有關(guān)管理工作的通知》，其中第十一點(diǎn)提到：“一次性收取租金的不宜超過一年。租金收取鼓勵(lì)押一付一，押金最高不超過月租金三倍。”

此次《通知》中在“加強(qiáng)租賃資金監(jiān)管”方面指出，提倡出租人按月收取租金，租賃雙方當(dāng)事人在住房租賃合同中約定收取押金的，押金數(shù)額一般不超過1個(gè)月租金。住房租賃從業(yè)主體經(jīng)營(yíng)非自有住房的，單次收取租金超過3個(gè)月或單次收取押金超過1個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)將超額部分的租金、押金納入監(jiān)管，收取承租人租金、押金的周期與向住房權(quán)屬人支付租金、押金的周期一致的除外。

對(duì)比來(lái)看，此次《通知》由之前的“鼓勵(lì)‘押一付一’”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;提倡按月收租，押金一般不超過1個(gè)月租金”，能體會(huì)出官方舉措態(tài)度的變化。

《通知》還明確規(guī)范租賃資金監(jiān)管的內(nèi)容，提出住房租賃從業(yè)主體應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行中設(shè)立1個(gè)住房租賃資金監(jiān)管賬戶，并通過該賬戶收取、支付租金和押金。監(jiān)管賬戶的開戶銀行應(yīng)與廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)對(duì)接，按約定履行監(jiān)管義務(wù)。將超額部分的租金、押金納入監(jiān)管的范圍，加大監(jiān)管力度。

目前，市場(chǎng)出租房源多為“押二付一”。南都記者登錄某租賃平臺(tái)查詢發(fā)現(xiàn)，首頁(yè)推薦前十個(gè)的房屋租金收取方式均為“押二付一”。記者分別嘗試與5位房屋中介溝通降低押金或改為“押一付一”，他們均表示廣州的租房押金基本都以2個(gè)月租金為主，協(xié)商空間較小。據(jù)了解，租房中介費(fèi)一般是租客與房東各付月租金的一半，如果實(shí)施“押一付一”，出租方的意愿可能并不高，中介方的積極性也較低。

據(jù)觀察，該平臺(tái)上也有少數(shù)房源標(biāo)注“押一付一”，廣州市共有近8萬(wàn)套出租房源，但其中“押一付一”的僅有1497套，且大部分為品牌方運(yùn)營(yíng)的公寓。另一個(gè)平臺(tái)上“押一付一”的房源則良莠不齊，租金從150元到65000元不等。

租客、房東有贊有彈

南都記者隨機(jī)采訪了在廣州租住的多位市民，他們也反映稱，目前市面上大部分房源都是“押二付一”，首月租房的負(fù)擔(dān)較重?！锻ㄖ钒l(fā)布后，市民傅先生認(rèn)為這是一個(gè)利好政策，押金本身就是對(duì)租賃雙方的保障，“押一付一”能夠緩解租客的經(jīng)濟(jì)壓力，也可以降低部分房東惡意扣款的風(fēng)險(xiǎn)。

租房近兩年的吳女士則“押一付一”“押二付一”都遇到過。找房過程中，從事新媒體行業(yè)的她沒有直接找中介，而是搜尋街邊小廣告，或是租房群里的信息，但基本聯(lián)系上的都是“二手房東”，即房東請(qǐng)來(lái)的中介。吳女士曾試圖和“押二付一”的房東協(xié)商降低押金，但一般都是“硬性要求”，很少同意。

目前租住在天河區(qū)的陳先生一個(gè)月房租為三千元左右，他向南都記者表示，“押一付一”是更加合理的租賃形式。作為一名在校創(chuàng)業(yè)的學(xué)生，因校外事務(wù)較多且作息不規(guī)律，他選擇在學(xué)校附近租房。陳先生認(rèn)為，如果不考慮大件家電的損壞與其他特殊情況，一個(gè)月押金足夠支付中途退租所產(chǎn)生的清潔費(fèi)等費(fèi)用，“如果押金少了，我甚至?xí)敢庾鈼l件差一點(diǎn)的房子。”

然而，在天河區(qū)出租房屋的“房東”林先生則看法不同。林先生在天河區(qū)某城中村有一棟自建住宅，租客超過20戶，出租房屋已有十余年。他認(rèn)為，押金是租客誠(chéng)信的保障，減少了押金，房東需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)更大，也很難保證租客會(huì)如何對(duì)待住宅。林先生坦言，“之前也遇到過違約的租客，兩個(gè)月押金都不夠處理，甚至連租金都收不到。當(dāng)然，如果租客的質(zhì)量能夠有所保證，我也可以配合少收押金。”

從事設(shè)計(jì)行業(yè)、具有多年租房經(jīng)驗(yàn)的張先生在天河、白云、越秀等多個(gè)區(qū)都租過房，既住過普通住宅，也選擇過公寓。他表示，公寓人員流動(dòng)與構(gòu)成復(fù)雜，且水電費(fèi)會(huì)遇到非民用價(jià)格，后續(xù)費(fèi)用較高。

“住宅的穩(wěn)定性會(huì)更加適合職場(chǎng)人員，而公寓的設(shè)施家電齊全、物業(yè)統(tǒng)一管理、年輕人聚集等特點(diǎn)可能會(huì)更受年輕畢業(yè)生青睞。”張先生認(rèn)為，每次租房都是雙向選擇，租客希望能夠減少前期投入成本，而房東也希望租客對(duì)租期有保障，在押金上很難達(dá)成一致。

專家說(shuō)

“押一付一”或成未來(lái)租房市場(chǎng)趨勢(shì)

不能“一刀切”仍需多方發(fā)力

廣州新型城市化發(fā)展決策咨詢專家委員會(huì)委員、暨南大學(xué)公共管理學(xué)院教授胡剛觀察了廣州目前的租房市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)“押二付一”是常態(tài)。他認(rèn)為，提倡“押一付一”能夠有效降低租客資金的負(fù)擔(dān)，符合當(dāng)下疫情中經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大背景。目前，國(guó)家經(jīng)濟(jì)下行壓力大，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展困難等問題也促使政府出臺(tái)相關(guān)措施，減輕市民住房壓力。

主攻房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)研究院副院長(zhǎng)張思思也認(rèn)為，“押一付一”是政府出于保護(hù)租房者利益而提出，廣州的租房“主力軍”以新市民、中級(jí)收入者為主，降低押金能夠有效緩解經(jīng)濟(jì)下行的壓力。

從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，胡剛分析稱，“押一付一”會(huì)成為未來(lái)租賃市場(chǎng)的趨勢(shì)。他表示，在信息化社會(huì)時(shí)代，電商購(gòu)物、線上辦公等現(xiàn)象的普遍化導(dǎo)致商業(yè)住房租金下調(diào)的情況出現(xiàn)，租金下行壓力影響下，押金下調(diào)的趨勢(shì)必然存在。“從短期來(lái)說(shuō)是行業(yè)受到了疫情沖擊，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看便是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式的轉(zhuǎn)變。大趨勢(shì)下，我覺得‘押一付一’會(huì)逐漸取代‘押二付一’。”

聚焦年輕租客群體，胡剛則認(rèn)為，降低押金能更好地減輕年輕人就業(yè)后第一筆租房資金的壓力。不僅如此，提倡“押一付一”能夠營(yíng)造良好的租賃市場(chǎng)氛圍，吸引更多年輕人來(lái)此就業(yè)，從而有可能扎根落戶，為城市不斷創(chuàng)造價(jià)值，“如果(住房)門檻太高，他們一下子就進(jìn)不來(lái)了”。尤其老齡化趨勢(shì)日益嚴(yán)峻，年輕勞動(dòng)力更是各個(gè)城市之間的“搶人焦點(diǎn)”。

“規(guī)范好租賃市場(chǎng)，降低租房的第一筆錢，在某種程度上能夠成為城市吸引年輕人的亮點(diǎn)。”胡剛表示，“蛋殼公寓”事件以后，北京已在去年率先整頓房屋租賃公司，規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，盡可能地保護(hù)好業(yè)主及租客雙方的合法權(quán)益。廣州發(fā)布新的租房規(guī)定，也是希望進(jìn)一步防范住房租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

談及新規(guī)如何落實(shí)，張思思從租賃雙方關(guān)系分析道，從整體上看，“押一付一”提倡的落實(shí)是社會(huì)福利的進(jìn)步。于租客而言，減少押金能夠緩解流動(dòng)性約束，更好地就業(yè)發(fā)展;于房東而言，可能會(huì)因租客流動(dòng)而“吃虧”，但福利的損失較小。房東在租賃市場(chǎng)上屬于強(qiáng)勢(shì)方，“議價(jià)”能力較強(qiáng)，推動(dòng)新規(guī)能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)租客權(quán)益的保障。

胡剛坦言，受市場(chǎng)實(shí)際影響，落實(shí)“押一付一”難以“一刀切”，但仍可從不同方面發(fā)力。他認(rèn)為，首先相關(guān)中介行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)發(fā)揮更大作用，可以聯(lián)合企業(yè)做出提倡，發(fā)動(dòng)相關(guān)的國(guó)企帶頭響應(yīng)，“在疫情防控期間也有過免租的現(xiàn)象，這是值得鼓勵(lì)的”。協(xié)會(huì)也可以助力規(guī)范房屋中介行為，積極提倡“押一付一”。其次，政府可以對(duì)行業(yè)協(xié)會(huì)提出更加具體的要求，在滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行下提供正面推動(dòng)。同時(shí)可考慮納入個(gè)人“信用體系”來(lái)推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展，利用大數(shù)據(jù)來(lái)完善個(gè)人信息，加強(qiáng)業(yè)主與租客之間的溝通，促進(jìn)押金減少。

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