原標題：3月70城房價數(shù)據(jù)出爐，樓市拐點將至？

4月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市住宅銷售價格月度報告顯示，3月份，70個大中城市中，商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市個數(shù)減少，同比下降城市個數(shù)增加；各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比趨穩(wěn)，同比下降或漲幅回落。

一線城市環(huán)比領(lǐng)漲 二線城市市場分化

數(shù)據(jù)顯示，3月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有38個和45個，比上月分別減少2個和12個。

“從房價變化可以看出，市場信心正不斷恢復(fù)，房地產(chǎn)市場筑底回升態(tài)勢已經(jīng)明確。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對《證券日報》表示。

國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶在解讀時表示，3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個百分點，其中北京、上海和深圳分別上漲0.4%、0.3%和0.8%，廣州下降0.1%；一線城市二手住宅環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個百分點，其中北京、上海和廣州分別上漲1.2%、0.4%和0.3%，深圳下降0.3%。

在張波看來，一線城市今年回升的力度總體偏強，尤其是深圳后續(xù)發(fā)力明顯，這與全國層面調(diào)控放松的背景有關(guān)，雖然一線城市目前大多只在房貸利率層面有所放松，但由于市場信心層面對房價上漲的預(yù)期普遍增強，尤其是城市中市場供給量乏力的板塊和區(qū)域體現(xiàn)更為明顯。

二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平，與上月相同；二手住宅環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.2%和0.3%，降幅比上月均收窄0.1個百分點。

“調(diào)控放松的城市中，3月份石家莊、南昌、濟南、青島的新房環(huán)比價格已現(xiàn)上漲，杭州、成都等熱點二線城市房價上漲的幅度較為明顯。一方面可以看出市場調(diào)控放松對于部分城市的作用已經(jīng)顯現(xiàn)，另一方面熱點二線城市的復(fù)蘇表現(xiàn)明顯好于預(yù)期?！睆埐ū硎?，但福州、哈爾濱、大連等城市的新房價格環(huán)比下跌依然持續(xù)，這些城市的放松政策大都在3月份出臺，預(yù)計4月份、5月份的市場或有體現(xiàn)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄對《證券日報》記者表示，隨著近期以來多城松綁樓市調(diào)控，市場信心獲得一定修復(fù)。松綁內(nèi)容涉及放松限購、限售，降首付比例，降房貸利率，公積金貸款優(yōu)惠等多個方面。整體來看，本月新房、二手房上漲城市數(shù)量止降轉(zhuǎn)升。與此同時，新房、二手房價格跌幅雙雙收窄。這一系列變化表明年初以來發(fā)布的松綁政策已經(jīng)初顯成效，樓市拐點已至，預(yù)計接下來松綁調(diào)控的城市將會繼續(xù)擴圍，市場將會持續(xù)修復(fù)，但修復(fù)進程可能是緩慢和曲折的。

各線城市商品住宅銷售價格同比漲幅回落或轉(zhuǎn)降

數(shù)據(jù)顯示，3月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降城市分別有29個和47個，比上月分別增加5個和8個。

繩國慶介紹，3月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.3%和2.8%，漲幅比上月分別回落0.1和0.7個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲1.6%，漲幅比上月回落0.5個百分點；二手住宅同比由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.2%。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降0.6%和1.9%，降幅比上月分別擴大0.5和0.6個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《證券日報》記者表示，一二三線城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅分別為4.3%、1.6%和-0.6%，三線城市同比下跌態(tài)勢明顯，說明此類城市的市場壓力較大，需防范房價繼續(xù)降溫的風(fēng)險。

張波表示，從3月份房價整體表現(xiàn)來看，市場已處于低部回升階段，隨著全國層面的調(diào)控放松不斷擴大，預(yù)計二季度的市場表現(xiàn)會明顯好于一季度，尤其是部分熱點二線城市，以及調(diào)控放松力度偏大的三四線城市，市場反彈的蓄力明顯增強，后續(xù)房價企穩(wěn)回升的確定性也不斷增強。但值得關(guān)注的是，部分供求失衡嚴重的城市，未來依然需要出臺全方位政策，尤其是調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏，并有效拉動需求側(cè)，以推進樓市平穩(wěn)發(fā)展。（證券日報記者 孟珂）

一季度商品房銷售數(shù)據(jù)或不及預(yù)期 業(yè)內(nèi)人士預(yù)計年內(nèi)呈現(xiàn)先抑后穩(wěn)走勢

4月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，70個大中城市中，商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市個數(shù)減少，同比下降城市個數(shù)增加；各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比趨穩(wěn)，同比下降或漲幅回落。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，3月份以來，隨著多城出手調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，從3月份70城的房價變化可以看出，當(dāng)前市場信心正不斷恢復(fù)，但依舊呈現(xiàn)出較為明顯的分化態(tài)勢。

盡管3月份的70城房價數(shù)據(jù)已現(xiàn)積極信號，但若從整個一季度樓市表現(xiàn)來看，多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，一季度商品房銷售數(shù)據(jù)或不及預(yù)期。全年來看，商品房銷售數(shù)據(jù)的企穩(wěn)，或發(fā)生在第三季度及以后，大致呈現(xiàn)先抑后穩(wěn)的走勢。

已有一線城市“接力”

今年以來，稍顯密集的樓市“松綁”政策，正呈現(xiàn)出由三四線城市向一二線城市逐步蔓延的特點。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅4月份以來，就有上海、蘇州、南京等十余城從房貸利率下調(diào)、限購放松、取消限售、降低首付比例等多維度出手。

日前，上海臨港新片區(qū)管委會組織對臨港新片區(qū)人才住房政策操作口徑進行了優(yōu)化調(diào)整。按照新規(guī)，將原《購房資格確認函》調(diào)整為《臨港新片區(qū)人才住房政策認定函》，有效期由原6個月調(diào)整為12個月。2022年重點支持單位中工作的人才，將“須在新片區(qū)工作滿一年以上”調(diào)整為可縮短至3個月或6個月。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者分析稱，從內(nèi)容上看，該政策一方面縮短了人才認定的工作年限，另一方面將人才認定有效期拉長，有利于促進住房消費的釋放。整體上看，雖然上海也加入到樓市調(diào)控政策的糾偏隊伍中，但仍體現(xiàn)了其有所為、有所不為。即在限購方面，選擇臨港新片區(qū)這樣的外圍待開發(fā)區(qū)域，且進一步限定在重點支持單位中的人才，既有利于促進成交，相對又不會引起過大的波動。

除了上海臨港新片區(qū)外，近期南京六合區(qū)、溧水區(qū)也先后放松限購政策；蘇州則在房貸利率大幅下調(diào)后，進一步在限購、限售兩方面為調(diào)控政策“松綁”。

“從當(dāng)前房地產(chǎn)市場依舊偏冷的形勢看，未來樓市調(diào)控政策邊際放松將繼續(xù)從三四線城市向二線、熱點二線城市蔓延，特別是面向新市民等剛需群體的限購、限貸等需求端寬松政策有望增多，進而帶動全國樓市逐步走向復(fù)蘇?！敝袊y行研究院研究員葉銀丹說。

據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測，2022年以來，全國已有超60個城市從限購、限售、降首付比例、下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼等方面調(diào)整了房地產(chǎn)調(diào)控政策，借助需求端政策的不斷發(fā)力，以促進合理購房需求的釋放。

“短期來看，伴隨著信貸環(huán)境和房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的持續(xù)改善，購房者置業(yè)預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜如是說。

企穩(wěn)至少在三季度

盡管樓市政策松動的覆蓋面持續(xù)擴圍，但種種跡象表示，一季度商品房銷售或不及預(yù)期。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，其監(jiān)測的60城新房成交6853.08萬平方米，同比下跌39.81%。二手房方面，其監(jiān)測的重點10城二手房成交僅17.4萬套，較去年同期下降42.3%。

另外，央行最新數(shù)據(jù)顯示，一季度人民幣貸款增加8.34萬億元，同比多增6636億元。分部門看，住戶貸款增加1.26萬億元，其中，短期貸款增加1943億元，中長期貸款增加1.07萬億元。

東方金誠首席宏觀分析師王青在接受《證券日報》記者采訪時表示，在居民中長期貸款中，按揭貸款占比在八成左右。由此，判斷一季度商品房銷售狀況，居民中長期貸款走勢可以說是一個重要參考點。

央行數(shù)據(jù)顯示，2021年同期居民中長期貸款新增1.98萬億元。這意味著今年與去年同期相比少增9100億元。

“這預(yù)示著今年一季度商品房銷售不容樂觀，降幅或有所擴大?！蓖跚喾Q，考慮到今年前兩個月商品房銷售額和銷售面積同比分別下降19.3%和9.6%，預(yù)計一季度商品房銷售額和銷售面積同比降幅有可能分別擴大至23%和12%，甚至不排除出現(xiàn)更大降幅的可能。

在葉銀丹看來，當(dāng)前居民購房貸款意愿低迷，個人住房貸款處于有供給但需求收縮狀態(tài)，商品房銷售可謂“量價齊跌”?？傮w來看，去年三季度以來的房地產(chǎn)市場下行，不僅僅是疫情影響下經(jīng)濟增速和居民收入下行、前期房地產(chǎn)政策調(diào)控的結(jié)果，更是在過去數(shù)十年居民部門杠桿快速上升后，進一步加杠桿空間有限背景下，房地產(chǎn)市場預(yù)期的根本性轉(zhuǎn)變。因此，即使當(dāng)前有部分城市，甚至是熱點城市調(diào)控政策有所放松，但短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場再難以出現(xiàn)過去那種較為迅猛有力的回升。

葉銀丹稱，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策邊際放松的效果持續(xù)顯現(xiàn)，預(yù)計商品房銷售數(shù)據(jù)的企穩(wěn)或發(fā)生在第三季度及以后，大致呈現(xiàn)先抑后穩(wěn)的走勢。（證券日報記者 杜雨萌）

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