“在當(dāng)前行業(yè)波動和疫情不確定的環(huán)境下，寫字樓業(yè)主需要關(guān)注高速成長的‘腰部’企業(yè)和金融科技、生物醫(yī)藥、新能源、人工智能等新興產(chǎn)業(yè)，挖掘新經(jīng)濟(jì)、新賽道下的多元化市場需求。”在2022年一季度媒體溝通會上，世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天對記者說。

近日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布報告《2022年第一季度北京房地產(chǎn)市場回顧》稱，2022年第一季度，北京寫字樓新增供應(yīng)量環(huán)比回落，三個新交付項目體量總計15.1萬平方米，分別位于燕莎區(qū)域以及首見優(yōu)質(zhì)辦公入市的新興商務(wù)區(qū)金盞。

報告認(rèn)為，受春節(jié)、冬奧和疫情等影響，一季度新租交易環(huán)比和同比均有下降，其中金融街、中關(guān)村、奧體和望京等子市場在國有企業(yè)、頭部科技企業(yè)整合影響下，租賃需求均有縮減。北京全市凈吸納量環(huán)比下降66%至9.4萬平方米，其中麗澤和CBD分列前兩位貢獻(xiàn)區(qū)域。全市空置率環(huán)比升高0.2個百分點至17.3%，一季度新入市項目去化速度較慢，而現(xiàn)有項目空置率漲跌互現(xiàn)，市場競爭仍然激烈。

在新租需求方面，一季度金融行業(yè)占據(jù)榜首，占比為32%，其中證券、基金以及金融科技擴(kuò)租需求強勁。TMT行業(yè)的新租需求則集中在軟件開發(fā)、互聯(lián)網(wǎng)+消費服務(wù)及人工智能等領(lǐng)域。隨著共享辦公熱度的提升，第三方辦公繼續(xù)增設(shè)新點，新租占比超過專業(yè)服務(wù)業(yè)位列第三。消費品制造和醫(yī)藥及生命科學(xué)需求穩(wěn)步增長。

值得注意的是，相比于去年一季度，今年一季度北京寫字樓面臨的市場情況截然不同。“去年一季度疫情相對穩(wěn)定，北京互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，寫字樓市場迎來發(fā)展機會，但今年一季度疫情反彈，加上互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)整合面積，市場需求下降，給寫字樓業(yè)主帶來不小的沖擊。”孫祖天表示。

世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部負(fù)責(zé)人張冀蘇分析稱，預(yù)計今年還有近74萬平方米的新增寫字樓供應(yīng)投放市場，其中通州體量居首占41%。預(yù)計部分核心拓展區(qū)有大體量新增供應(yīng)入市，租戶或有一定議價空間，而核心商務(wù)區(qū)則無新增供應(yīng)。

此外，一季度北京市商務(wù)園區(qū)平均租金報價同樣本比環(huán)比下降0.1%至每月每平方米162.4元。泛中關(guān)村集群整體租金同樣本比環(huán)比微漲0.1%;上地、中關(guān)村軟件園和東升結(jié)束去年租金高速增長，環(huán)比持平;經(jīng)開區(qū)、豐臺科技園子市場依舊面臨空置壓力，環(huán)比小幅下調(diào)租金。

如何應(yīng)對當(dāng)前北京寫字樓的租賃市場形勢?孫祖天表示，業(yè)主除了要多關(guān)注高速發(fā)展的成長型企業(yè)，還應(yīng)該關(guān)注租戶對綠色健康樓宇、共享辦公配套設(shè)施和場所設(shè)計、靈活的租賃條款等方面日益增長的需求，在空間運營和租賃模式上有所創(chuàng)新，以提高競爭力。

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