過(guò)去數(shù)年，萬(wàn)科先后提出“白銀時(shí)代”、“活下去”、“管理紅利時(shí)代”等響徹市場(chǎng)的論斷，新近提出的“黑鐵時(shí)代”仍是市場(chǎng)津津樂(lè)道的熱詞之一。遺憾的是，盡管預(yù)判了趨勢(shì)，但萬(wàn)科的財(cái)報(bào)并未在當(dāng)前的周期中演繹逆風(fēng)而起的姿勢(shì)。

萬(wàn)科這份于3月30日晚間公布的年度財(cái)報(bào)，出現(xiàn)了幾個(gè)“少見(jiàn)”：凈利潤(rùn)出現(xiàn)上市31年以來(lái)第三次下滑，銷(xiāo)售額出現(xiàn)近13年以來(lái)首次同比下滑，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率出現(xiàn)2018年以來(lái)最低點(diǎn)。出乎市場(chǎng)意料的是，在凈利潤(rùn)近乎同比腰斬的滑勢(shì)下，萬(wàn)科卻祭出了113億的分紅派息預(yù)案，該比例創(chuàng)其歷史新高。憑什么?隱藏在萬(wàn)科財(cái)報(bào)里的一些數(shù)字給出了答案。

萬(wàn)科線上業(yè)績(jī)會(huì)。

拿地、開(kāi)工連年放緩

“交出這樣的成績(jī)單，我倍感壓力，內(nèi)心充滿(mǎn)緊迫感。”萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮在《致股東》中如是坦言，而這份壓力來(lái)自萬(wàn)科持續(xù)下滑的凈利潤(rùn)。2021年，萬(wàn)科全年?duì)I收雖同比小幅增長(zhǎng)8.04%至4528億元，但凈利潤(rùn)同比大幅下降45.75%，全年凈利225.2億元，幾近“腰斬”。

凈利的下降主要?dú)w因于萬(wàn)科持續(xù)下降的毛利率。

2021年，萬(wàn)科整體毛利率為21.8%，同比下降7.4個(gè)百分點(diǎn)，其中開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率已下降至23%，這已是2018年以來(lái)的最低點(diǎn)。

“盡管公司在行業(yè)中較早意識(shí)到高速增長(zhǎng)終將結(jié)束，但慚愧的是，我們的行為未能堅(jiān)決擺脫高增長(zhǎng)慣性。”郁亮在《致股東》中不無(wú)誠(chéng)懇。他進(jìn)一步解釋?zhuān)?ldquo;部分城市的投資追高冒進(jìn)，對(duì)市場(chǎng)判斷過(guò)于樂(lè)觀，一些項(xiàng)目的投資預(yù)期沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致毛利率下滑。”

萬(wàn)科正在為此前幾年的激進(jìn)拿地買(mǎi)單，與此同時(shí)，萬(wàn)科也正著意縮表控制。2021年第二輪供地開(kāi)始，萬(wàn)科便甚少出現(xiàn)在公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)，拿地動(dòng)作減緩不少，第四季度僅新增項(xiàng)目16個(gè)。

這與萬(wàn)科在多次會(huì)議中提出的“去庫(kù)存”觀點(diǎn)相合，其銷(xiāo)售、開(kāi)工及拿地?cái)?shù)據(jù)也能窺見(jiàn)這一布局。2021年全年，萬(wàn)科累計(jì)銷(xiāo)售3807.8萬(wàn)平方米，同期新開(kāi)工3265.3萬(wàn)平方米，而新增拿地面積僅2667.4萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)“銷(xiāo)售面積>新開(kāi)工面積>新增拿地面積”的態(tài)勢(shì)。

這是萬(wàn)科在房地產(chǎn)行業(yè)去“三高”的大勢(shì)下布下的一道棋。在銷(xiāo)售速度放緩的風(fēng)向下，房企若過(guò)度加碼土地投資和開(kāi)發(fā)規(guī)模，不免造成資產(chǎn)沉淀。眼下，在預(yù)售監(jiān)管資金收緊、融資渠道收縮的情況下，萬(wàn)科正轉(zhuǎn)向一道得分值更高的考題——也即是竣工回款。

遺憾的是，市場(chǎng)遇冷的大環(huán)境下，“尖子生”萬(wàn)科也難避銷(xiāo)售下滑的挑戰(zhàn)。2021年，萬(wàn)科銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額雙雙回落，盡管銷(xiāo)售金額仍有6277.8億元的高數(shù)值，但同比仍下滑10.8%，這是萬(wàn)科近13年以來(lái)銷(xiāo)售額首次同比下滑。

滑勢(shì)會(huì)延續(xù)嗎?萬(wàn)科頗有自信逆風(fēng)翻盤(pán)。“萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將繼續(xù)保持在行業(yè)第一陣營(yíng)，今年實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)，同時(shí)未來(lái)2到3年的儲(chǔ)備有保障。”在今晨舉行的年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮信誓旦旦。“截至去年底，萬(wàn)科已售未結(jié)合同金額累計(jì)超過(guò)7100 億元，是2021年結(jié)算收入的1.6倍。”郁亮表示，這些已售未結(jié)資源將有力支撐萬(wàn)科業(yè)績(jī)。

探索新業(yè)務(wù)的“學(xué)費(fèi)”大部分已繳完

“在我們的認(rèn)知里，‘活下去’比什么都重要。”“縮表出清對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，就是一場(chǎng)生死之戰(zhàn)。”這是萬(wàn)科頻頻提及的危機(jī)意識(shí)。不過(guò)，萬(wàn)科的危機(jī)意識(shí)，與其在危機(jī)中尋找機(jī)會(huì)的動(dòng)作并不矛盾。地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，萬(wàn)科布下的另一盤(pán)棋正逐漸顯現(xiàn)。

縱觀財(cái)報(bào)，萬(wàn)科的物業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)及租賃住宅等多項(xiàng)業(yè)務(wù)已取得一定成績(jī)，其中屬物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)表現(xiàn)最為亮眼，去年?duì)I收同比增長(zhǎng)近69%。預(yù)備上市的萬(wàn)物云，也在2021年實(shí)現(xiàn)了32.1%的同比增長(zhǎng)，營(yíng)業(yè)收入超240億元。租賃住宅、商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)均取得超10%的同比增長(zhǎng)。

“如果只看經(jīng)營(yíng)收入和利潤(rùn)，這些業(yè)務(wù)現(xiàn)在及將來(lái)都無(wú)法與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相提并論。起步階段，它們的投資對(duì)短期業(yè)績(jī)提升還會(huì)造成不小的負(fù)擔(dān)。”萬(wàn)科對(duì)此并不諱言。“新的業(yè)務(wù)在實(shí)踐之前，可行或不可行的邊界往往并不清楚，公司不可避免地交了一些學(xué)費(fèi)。”

不過(guò)，在今晨的業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮透露“探索這些業(yè)務(wù)的學(xué)費(fèi)大部分已經(jīng)交完”。“今年，非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)總體將開(kāi)始形成正向貢獻(xiàn)。”郁亮顯然對(duì)這些新業(yè)務(wù)頗為自信。

此外，經(jīng)營(yíng)、服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)或有望形成萬(wàn)科新的盈利蓄水池。“以REITs為代表的不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期股權(quán)投資，也為經(jīng)營(yíng)類(lèi)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、服務(wù)業(yè)務(wù)提供了很好的資產(chǎn)增值變現(xiàn)出路。”郁亮表示。

郁亮以上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)項(xiàng)目為例進(jìn)一步解釋稱(chēng)，萬(wàn)科如果退出，可實(shí)現(xiàn)差不多15億的利潤(rùn);再比如去年萬(wàn)緯物流通過(guò)增資入股方式引入戰(zhàn)略投資者，實(shí)現(xiàn)了30%溢價(jià)。“這類(lèi)合格資產(chǎn)，將對(duì)萬(wàn)科未來(lái)業(yè)績(jī)構(gòu)成有力支撐。”

對(duì)于企穩(wěn)回升之路，萬(wàn)科信誓旦旦，亦信心滿(mǎn)滿(mǎn)，其祭出的誠(chéng)意一招已間接露出其雄心：萬(wàn)科稱(chēng)，將在未來(lái)三個(gè)月內(nèi)擇機(jī)開(kāi)展20億-25億元回購(gòu)，分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，合計(jì)擬派發(fā)分紅112.8億元。參照往年來(lái)看，這將是萬(wàn)科歷史上最高比例的分紅派息預(yù)案。

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