本月底，位于管城區(qū)東太康路的大上海城有26處房產(chǎn)將被司法拍賣，房產(chǎn)總建筑面積為42708.31 平方米，起拍價4.173億元。10月11日，記者前往大上海城，發(fā)現(xiàn)二樓、三樓露天美食街區(qū)幾乎所有的餐飲店鋪都已關(guān)閉，商場內(nèi)也閉店近一半。

昔日的“潮人集聚地”為何會走向司法拍賣?月底拍賣之后，大上海城的運營又將何去何從?

【法拍】大上海城超4萬平方米房產(chǎn)參拍，多為商業(yè)服務(wù)用地

根據(jù)阿里拍賣公告顯示，鄭州市管城回族區(qū)東太康路28 號、36 號、38 號(大上海城)共 26 套房產(chǎn)已被法院查封，將于10月28日10時開始司法拍賣，至10月29日10時截止，總建筑面積為42708.31 平方米，起拍價4.173億元，保證金4000萬元。

記者咨詢鄭州市中級人民法院相關(guān)承辦工作人員得知，本次參拍的房產(chǎn)建成年份均為2007 年，部分處于經(jīng)營狀態(tài)，部分閑置，水、電、電梯、消防、通訊等設(shè)施較齊全，根據(jù)今年3月進行的司法評估估算，市場總價格約為5.216億元。

在房產(chǎn)使用性質(zhì)方面，東太康路28 號-2層用途為其它，實際用途為停車位，4-6層用途均為商業(yè)服務(wù)，4層現(xiàn)狀為美食廣場、狼人殺、米唱KTV 等，5層為迷城、風(fēng)云再起電玩城等，6層為奧斯卡電影院。

東太康路36 號-2層用途為商業(yè)服務(wù)，實際用途為停車位，與東太康路28號-2層打通使用。

東太康路38號5層用途為商業(yè)服務(wù)，現(xiàn)部分閑置，部分為KTV，部分為電競酒店，東太康路38號7層用途為商業(yè)服務(wù)，實際用途為辦公，內(nèi)部自由分割。

“具備完全民事行為能力的公民、法人和其他組織均可參加競買，可以在工作時間內(nèi)撥打0371-69520623咨詢該房產(chǎn)詳情。”相關(guān)承辦工作人員告訴記者，本次拍賣設(shè)有保留價，保留價即為起拍價，一人參與競拍，出價不低于起拍價的，拍賣即可成交。

【實探】商場內(nèi)近半數(shù)門店撤場，露天美食街空無一人

10月11日，記者來到部分房產(chǎn)即將被拍賣的大上海城，露天美食街空無一人，幾乎所有的商鋪均已關(guān)門，僅剩兩家餐飲門店還在營業(yè)，正值中午12點飯點，只有一家餐廳里坐著兩位顧客。

美食街東側(cè)入口的大塘港式茶餐廳，現(xiàn)在大門緊鎖，曾經(jīng)連續(xù)7年舉辦魚粉節(jié)的彼酷哩烤全魚，店鋪招牌不知去向，只留下裸露著釘子的木匾，街區(qū)一角張貼的四張巨幅海報有兩張已經(jīng)破碎，其中“許留山”甜品店的海報上依稀可見“新品上市”幾個字，主打牛蛙的餐廳門口，幾個落滿灰塵的玩偶雕塑孤零零地站立，見證了這條街的繁華和衰敗。

記者了解到，大上海城于2007年4月開業(yè)，2012年步入巔峰，在當初以超市量販、百貨賣場為消費主流的時代，大上海城通過體驗化業(yè)態(tài)、舒適的空間感受和差異化的經(jīng)營吸引了大批客戶群。

當時的二樓、三樓露天美食街，集聚著綠茵閣、土大力、雞裝箱、黃記煌、味千拉面等初代“潮牌”餐飲，還有多家單價超過20元的飲品。每到周末，大部分餐廳都需要排隊等位，三五成群的年輕人擠滿這條三米多寬的街道，人手一杯水果茶，吃完飯后再去6樓奧斯卡影院看一場電影，或相約5樓的電玩城，是鄭州大多數(shù)80后、90后的回憶，也是鄭州幾年前最流行的消遣方式。

最初的大上海城，從業(yè)態(tài)組合、功能設(shè)置到經(jīng)營思路，稱得上當時鄭州獨一無二的綜合性商業(yè)街區(qū)，在很長一段時間內(nèi)，也成為孕育鄭州本土初創(chuàng)品牌的搖籃。

那么，這樣一座成功的商業(yè)綜合體，為什么會走到如今空無一人、面臨法拍的境況?

【分析】股權(quán)過于分散，限制了經(jīng)營提升和品牌調(diào)整

“大上海城股東太多，業(yè)權(quán)分散，意見不統(tǒng)一而且難以管理，走到現(xiàn)在這一步，是業(yè)內(nèi)早已預(yù)料的結(jié)果。”一位從事商業(yè)綜合體運營的資深業(yè)內(nèi)人士認為，業(yè)權(quán)的不統(tǒng)一和一部分商鋪的返租即將到期，都極大限制了該項目后續(xù)的經(jīng)營提升和品牌調(diào)整。

另一方面，附近華潤萬象城、丹尼斯大衛(wèi)城的先后開業(yè)，熙地港、正弘城等新興潮流地的沖擊，也打破了原有的市場競爭格局。

“而且一個商業(yè)綜合體的良性發(fā)展，要建立在具備專業(yè)、穩(wěn)健的運營基礎(chǔ)上。”上述業(yè)內(nèi)人士解釋稱，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營需要通過持續(xù)的投資,進行維持和提升，運營的好與壞也會直接影響到資產(chǎn)的價值與增值空間，“在大上海城發(fā)展勢頭良好時，股權(quán)人都賺錢，大家也愿意花錢升級改造，但市場一旦下行，再讓小股權(quán)人掏錢改造，就比較困難了。”

記者咨詢多位商場品牌運營，得到的說法也是如此。

“從商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢來看，零散出售產(chǎn)權(quán)的商鋪很難成為成功的商業(yè)模式。除了在經(jīng)營過程中可能會產(chǎn)生的諸如業(yè)態(tài)重合、產(chǎn)權(quán)糾紛等麻煩，由于營業(yè)利潤得不到保障，還很有可能導(dǎo)致商戶不再按時交納租金。”一位運營總監(jiān)表示，商戶做不下去，業(yè)主的租金收益自然會泡湯，一旦業(yè)主的租金收益得不到保障，必然會導(dǎo)致矛盾激化，從而形成惡性循環(huán)。

業(yè)內(nèi)對其走向衰敗的原因意見大致相同，但10月28日的法拍究竟會有什么樣的結(jié)果，大上海城的未來何去何從，答案都還需要時間才能揭曉。

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