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多番調控后上海樓市冷熱不均 近郊剛需新盤受歡迎
2021-10-08 09:46:52來源: 中國房地產(chǎn)報

多番調控下,上海樓市冷熱并存,新房認購高熱不減,二手房進入冰凍期。上海二手房成交價格,正逐步向2020年初水平回撤。

上海新房市場斷供兩個月后,第四批次推出42個樓盤,恰逢“金九銀十”,目前已有多個樓盤觸發(fā)積分,認購火熱。來自上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官方數(shù)據(jù)顯示,僅9月28日上海售出各類新建商品房909套,成交面積6.52萬平方米,這一數(shù)據(jù)為今年新房市場成交高峰。

上海二手房受核驗價和房貸“三價就低”政策影響,成交量直線下降。來自鏈家網(wǎng)上海數(shù)據(jù)顯示,截至9月27日上海二手房9月網(wǎng)簽約9700套,預計9月成交套數(shù)在10000套左右,相較于8月份的18000套成交數(shù)據(jù)下降約40%,為今年以來成交最低點。

中國房地產(chǎn)報記者在市場走訪中也發(fā)現(xiàn),對比年初的高熱,二手房市場確實冷下來了,如閔行區(qū)年初掛牌價500多萬元的“學區(qū)房”高興花園,目前售價僅300多萬元,成交總價直降40%;浦東陸家嘴的“老破小”學區(qū)房梅園小區(qū)最高掛牌價達21萬元/平方米,最近掛牌價為12萬-13萬元/平方米,單價直降8萬元/平方米;以一套100平方米房子計算,總價下降約800萬元。

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近郊剛需新盤受歡迎

“沒預約看不了,要預約才能進。”9月28日,上海閔行區(qū)樓盤融信旭輝世紀古美一銷售人員對記者說。據(jù)記者了解,該樓盤本次推出394套72-150平方米戶型,備案均價82500元/平方米,目前認購人數(shù)已破千組,第一期入圍分在72.5分,該批次初步預計入圍積分在70分以上。

記者來到另一樓盤浦東仁恒金橋世紀售樓處表示想看樣板房,現(xiàn)場銷售告知:“確定認購并交了認籌金后會集中安排看樣板間”。同樣看房的購房者王女士告訴記者:“這個樓盤第一批次時就這樣,售樓處一直關著,跟銷售預約了也沒用,就是不給看,開發(fā)商捂盤惜售。”

另一名購房者楊先生也向記者表示:“浦東另一個樓盤半年前就具備開盤條件,估計要捂盤到政策放開;前灘盤則是售樓處都沒有,直接認購,一直都這樣。”

對于開發(fā)商是否存在捂盤現(xiàn)象,同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示,第四批次42個樓盤,目前仍有部分項目沒有取得預售許可證,并不是開發(fā)商捂盤,而是限價政策下給出的預售指導價格沒有達到開發(fā)商預期,部分項目以預售價格入市可能面臨虧損,“第三批次入市項目也有幾個沒有取得預售許可證。”

上海新房市場銷售依舊火熱的同時,“內環(huán)必成熱盤”的市場格局也在悄然發(fā)生著變化。

上海本批次推出的兩個內環(huán)項目長寧區(qū)愚源名邸和靜安區(qū)寶珀公寓,本該是市場預定的熱門樓盤,然而在這次認購中均沒有觸發(fā)積分制。其中,寶珀公寓推出89-137平方米戶型299套房源,銷售均價112000元/平方米,認購315組,認購率僅105%;愚源名邸本批次推出92-278平方米戶型154套房源,銷售均價125000元/平方米,認購也沒有觸發(fā)積分制。

反觀上海五大新城尤以中外環(huán)之間的閔行區(qū)、浦東新區(qū)、青浦區(qū)成觸發(fā)積分制的高頻區(qū),第四批次樓盤中較少觸發(fā)積分制的松江新城板塊洞涇都匯名邸也觸發(fā)了積分制。

對比五大新城及中外環(huán)區(qū)域熱門樓盤,普遍有較好規(guī)劃,距離地鐵站較近,自駕沒有市內擁擠,單價在4萬—8萬元,價格只有市內的1/2到1/3,成為剛需置業(yè)首選。

對于“金九銀十”上海新房市場表現(xiàn),宋紅衛(wèi)表示,上海新房市場仍然可期,9月-10月份成交量將明顯高于7-8月份。

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二手房進入冰凍期

對比新房市場較好的成交量,上海二手房核驗價與“三價就低”新政之后,二手房成交量速凍,價格也急速下降。

鏈家網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至9月27日,上海二手房網(wǎng)簽約9700套,預計最終成交套數(shù)在1萬套左右,相較于今年8月的1.8萬套下降約40%,是今年以來成交最低點。對比鏈家今年以來二手房掛牌量也可以看出,從2020年7月近10萬套到現(xiàn)在的2萬-3萬套,房源在急速減少。有中介表示,雖然還有大量“內網(wǎng)”房源,占比約為20%,不過市場確實冷下來了。

記者從從貝殼找房APP、中原地產(chǎn)等平臺可見,大量熱門板塊掛牌價格明顯下降,上海知名學區(qū)浦東陸家嘴的“老破小”梅園小區(qū),最高掛牌價達21萬元/平方米,最近掛牌價為12萬-13萬元/平方米,單價直降8萬元/平方米,以一套100平方米的房子計算,總價下降約800萬元。

記者在學區(qū)房集中的閔行區(qū)發(fā)現(xiàn),區(qū)域內對口閔行畹町實驗小學的老舊小區(qū)高興花園、常興家園價格均有不同幅度下降。以高興花園為例,現(xiàn)在掛牌單價普遍在6萬元/平方米左右,年初同面積掛牌價500多萬元的房子,現(xiàn)在普遍掛牌價在300多萬元,部分房源價格直降40%。

在上海閔行區(qū)從事多年二手房交易的太平洋中介張經(jīng)理表示,高興花園等好幾個老舊小區(qū)房源比較多,以前外地人只要買房都能入學,現(xiàn)在外地人買了也上不了學,主要還是學區(qū)政策變了,居住舒適感也欠缺,看房的人也少。

同時張經(jīng)理也表示,閔行區(qū)春城、春申景城等次新房對口閔行公辦第一梯隊學區(qū),核驗價在8.9萬元/平方米,100平方米房子總價比之前下調約100萬元。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對中國房地產(chǎn)報記者表示,新房多推幾個樓盤成交量就能上去,學區(qū)房二季度就已降溫,主要是受核驗價政策影響,即使入學門檻不變,房屋本身價格也會發(fā)生降價。

對于上海二手房和學區(qū)房降價原因,宋紅衛(wèi)也表示,上海二手房和學區(qū)房不管是掛牌價還是成交價均有不同程度下調,一是教育制度改革降低了學區(qū)房熱度;二是掛牌核驗導致部分高價房源無法入市;三是二手房“三價就低”直接抬高了購房者的首付比例,部分購房者面臨預算不夠的情況,導致成交量不足,進而影響房價;四是按揭貸款額度緊張,大量按揭貸款停滯,10月份仍然會受“三價從低”和貸款額度緊張的影響。

關鍵詞: 上海樓市 近郊剛需新盤 二手房市場 中介機構

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