房企中報(bào)季已接近尾聲，各大房企陸續(xù)交出了成績(jī)單。自2020年下半年開始多措并舉的房企金融端監(jiān)管政策已進(jìn)入常態(tài)化實(shí)施階段，房企“期中考試”成績(jī)也呈現(xiàn)出多維的特征。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年中期房企各梯隊(duì)銷售金額集中度整體上保持原有檔位規(guī)模，但各梯隊(duì)均呈現(xiàn)出集中度下滑趨勢(shì)。TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100銷售金額集中度分別為11.9%、27%、45.9%、55.6%與66.2%，分別較2020年同期下降3.2、2.3、1.6、1.5及1個(gè)百分點(diǎn)。

TOP3

龍頭房企碧桂園、萬(wàn)科、恒大規(guī)模增長(zhǎng)降速最為明顯，2021年中期上述三家房企銷售規(guī)模增速依次為14%、10.6%及2.3%;與2021年百?gòu)?qiáng)房企平均增速相較，分別低于行業(yè)均值23.8、27.2及35.5個(gè)百分點(diǎn)。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，TOP3銷售金額集中度為近5年中期的最低水平，對(duì)各梯隊(duì)集中度表現(xiàn)均產(chǎn)生一定的影響，而影響的效應(yīng)超出早前預(yù)期，打破大家對(duì)于房企集中度將不斷加劇趨勢(shì)的判斷。而背后邏輯，是行業(yè)轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期的戰(zhàn)略選擇，追求快速擴(kuò)張的時(shí)代已經(jīng)落幕，房企轉(zhuǎn)變思路，謀求行穩(wěn)致遠(yuǎn)的高質(zhì)量發(fā)展之路。另外，在轉(zhuǎn)型的陣痛期內(nèi)，加速暴露部分大中型房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，打破“大而不倒”的設(shè)定，各梯隊(duì)的集中度表現(xiàn)存在短期風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)。

按照往期年末集中度低于中期集中度的大概率事件，預(yù)計(jì)至年末，房企各梯隊(duì)銷售金額集中度仍將保持較低水平。

規(guī)模被動(dòng)式增長(zhǎng)

雖然各大房企規(guī)模增長(zhǎng)降速明顯，但銷售增速的表現(xiàn)卻格外亮眼，而這也主要是在去年同期低基數(shù)上的大幅增長(zhǎng)。

2021年上半年，龍光集團(tuán)銷售增速為59%、招商蛇口60%、金地集團(tuán)60%、合生創(chuàng)展63%、融創(chuàng)中國(guó)64%、寶龍地產(chǎn)68%、旭輝控股69%、佳兆業(yè)77%、綠城中國(guó)107%、五礦地產(chǎn)124%。

潘浩指出，隨著2016年末，中央提出房地產(chǎn)行業(yè)“房住不炒”定位后，全國(guó)調(diào)控不斷升級(jí)，因城施策適時(shí)加碼，通過全國(guó)上下共同努力、多措并舉，實(shí)現(xiàn)2017-2019年銷售增速平穩(wěn)下滑的整體趨勢(shì)，如果沒有疫情的出現(xiàn)，控制房地產(chǎn)規(guī)模在合理增長(zhǎng)水平的階段性成果仍將延續(xù)。而疫情的突然出現(xiàn)，打亂了這一節(jié)奏。消費(fèi)需求從積壓到釋放，使得2021年中期全國(guó)房地產(chǎn)銷售金額規(guī)模在低基數(shù)上大幅增長(zhǎng)。

重點(diǎn)30家房企的整體業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)趨勢(shì)與全國(guó)水平保持一致，而房企之間存在較大分化。恒大、萬(wàn)科、碧桂園降速排在前三位，保利、龍湖等前部房企銷售金額增速也低于百?gòu)?qiáng)房企均值，房企主動(dòng)降速的意愿明顯。而高增速房企主要基于前期低基數(shù)，或?yàn)榍捌诶鄯e的潛在客戶的集中釋放。房企銷售金額絕對(duì)值的增長(zhǎng)主要由于規(guī)模慣性的持續(xù)，而銷售增速的增長(zhǎng)被動(dòng)因素大于主動(dòng)性。

值得一提的是，2021上半年“以價(jià)換量”并非主流，勻速銷售或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)新趨勢(shì)。2021年上半年，重點(diǎn)30家房企銷售均價(jià)平均增長(zhǎng)10%，在2020年上半年疫情影響的低基數(shù)下，屬于較為合理區(qū)間。其中，6家房企銷售均價(jià)較上年同期有所下降，占比20%，多數(shù)房企價(jià)穩(wěn)，或者價(jià)格上浮。因此，上半年房企采用“以價(jià)換量”的方式并非主流。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局顯示，今年3月以來(lái)全國(guó)商品房銷售金額累計(jì)增速已經(jīng)連續(xù)下降5個(gè)月，行業(yè)調(diào)控加強(qiáng)、金融監(jiān)管升級(jí)讓房企更加依賴銷售回款，近1-2年房企也在不斷打像造返鄉(xiāng)置業(yè)、春節(jié)購(gòu)房、“5·5購(gòu)房節(jié)”“6·18購(gòu)房節(jié)”等銷售節(jié)點(diǎn)，搶占上半年銷售市場(chǎng)，將銷售節(jié)奏分?jǐn)傆谏习肽?。未?lái)，在更為平穩(wěn)的市場(chǎng)環(huán)境中，均速銷售或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)新趨勢(shì)。

業(yè)績(jī)目標(biāo)有戲嗎？

在被動(dòng)式增長(zhǎng)成為趨勢(shì)之后，壓在房企頭上的業(yè)績(jī)目標(biāo)能否如期完成?

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，已發(fā)布2021年銷售目標(biāo)的40家房企，前8個(gè)月平均目標(biāo)達(dá)成率為62.3%，基本符合預(yù)期。其中，22家房企低于均值，4家房企時(shí)代、金科、合生創(chuàng)展以及遠(yuǎn)洋目標(biāo)達(dá)成率低于55%，達(dá)成目標(biāo)業(yè)績(jī)壓力較大。

具體來(lái)看，目標(biāo)完成率表現(xiàn)較為優(yōu)異的房企均超過60%的指標(biāo)線。大發(fā)地產(chǎn)目標(biāo)完成率86.9%、首開股份77.3%、正榮地產(chǎn)74.8%、景瑞控股72.6%、綠城中國(guó)72.6%、寶龍地產(chǎn)67.6%、美的置業(yè)67.5%、旭輝控股66.8%、港龍中國(guó)66.7%、中梁控股66.1%。

多數(shù)房企在中期業(yè)績(jī)會(huì)上對(duì)全年目標(biāo)完成充滿信心，而建業(yè)地產(chǎn)表示因受河南洪災(zāi)影響，決定將其2021年合約銷售目標(biāo)由原定的800億下調(diào)至700億。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂稱，至年末房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的主基調(diào)不會(huì)調(diào)整，結(jié)合當(dāng)前房企目標(biāo)達(dá)成情況，與金融環(huán)境趨緊，包括臨近年末銀行貸款收緊的可能性增加。房企側(cè)疊加銷售業(yè)績(jī)與償債端的雙重壓力下，無(wú)法達(dá)成業(yè)績(jī)目標(biāo)的房企數(shù)量或?qū)⑤^往年有所增加。

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