曾經(jīng)的“招保萬金”的金地,如今卻陷入“增收不增利”的怪圈。在8月31日召開的業(yè)績會上,對于2021年中報中,一邊是營收72.45%的增幅,另一邊卻是凈利潤38.79%的下降,金地集團管理層給出了“結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏不均衡”的解釋,但依然無法平息外界關(guān)于規(guī)模擴張后遺癥的質(zhì)疑。曾經(jīng)的“招保萬金”,如今十強難進,金地也是急在心里。為了沖刺規(guī)模,金地選擇“杠桿”和“合作開發(fā)”雙輪驅(qū)動,然而在規(guī)模量級上了新一臺階后,快速成長的“代價”也隨之而來。
毛利率大幅下降19.61個百分點
營業(yè)收入大幅增長,凈利潤卻出現(xiàn)明顯下滑,“增收不增利”金地不是唯一一家,但如此大的前后差也引發(fā)市場關(guān)注。8月31日,金地集團于線上召開2021年中期業(yè)績說明會,其管理層也不得不直面關(guān)于“增收不增利”的追問。
財報數(shù)據(jù)顯示,2021年上半年金地實現(xiàn)營業(yè)收入342.74億元,同比增長72.45%;歸母凈利潤18.25億元,同比下滑38.79%;銷售毛利率僅為17.36%。
對于上述業(yè)績表現(xiàn),金地集團董事長凌克給出了“結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏不均衡”的回應。“低毛利項目集中結(jié)轉(zhuǎn),造成凈利潤大幅下降。”凌克稱,上半年公司的房地產(chǎn)業(yè)務結(jié)算毛利率為14.25%,毛利率下降一方面與近年地價占房價比重提高有關(guān),另一方面與本期結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)有關(guān),部分低毛利項目集中交付結(jié)算影響了整體毛利率。由于本期毛利率下降較多,同時受到年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏不均衡的影響,報告期內(nèi)公司實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤18.25億元,同比下降38.79%。
金地集團董事、高級副總裁兼財務負責人韋傳軍補充稱,位于杭州、天津、合肥等低毛利地區(qū)的7個項目在本期集中結(jié)轉(zhuǎn),占房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入的比例超過50%,這些個項目的結(jié)轉(zhuǎn)毛利率僅為8.7%,因此影響到了當期毛利率。
自2016年開始,金地的銷售毛利率一直維持在30%的水平,如今17.36%的毛利率不但較去年同期下降了19.61個百分點,且遠低于行業(yè)平均水平。
同樣是利潤表現(xiàn)不佳,相較于萬科的直接“檢討”,金地仍不忘對外輸出“預期”信號。凌克在回應時也表示,“預計下半年待結(jié)轉(zhuǎn)貨值充裕且毛利率水平較上半年有所提升,全年結(jié)算收益預計較上年有一定增長。”
據(jù)記者了解,上半年金地7個大區(qū)的毛利率表現(xiàn)全線“崩盤”。華南區(qū)毛利率同比降低9.68個百分點、華北區(qū)降低44.14個百分點、華中區(qū)降低34.66個百分點,上半年營業(yè)收入貢獻最大的東南區(qū),毛利率僅為7.3%,同比降低了28.25個百分點。
此外,金地雖然取得營業(yè)收入72.45%增長的表現(xiàn),其成本支出的表現(xiàn)則更為“優(yōu)異”。2021年上半年,金地集團的營業(yè)成本為281.94億元,較去年同期大幅增長126.76%,遠超于營業(yè)收入的增幅。
近四成利潤被少數(shù)股東“分走”
房企年中交卷,各家都在亮成績單,記者注意到,毛利率低已成為共性問題。如此情況下,金地的權(quán)益占較低,也是其“增收不增利”的主要原因之一。
2021年上半年,金地集團利用多元化投資方式獲取土地81宗,新增了約1247萬平方米的總土地儲備,其中權(quán)益儲備約531萬平方米,新增土儲權(quán)益比例為42.58%;總投資額約924億元,權(quán)益投資額約411億元。截至2021上半年末,金地總土地儲備約6729萬平方米,權(quán)益土地儲備約3515萬平方米。以此來計算,金地總土儲權(quán)益占比為52.24%。
在今年中期的業(yè)績會上,有不少房企對合作開發(fā)表示了肯定。凌克也在業(yè)績會上直言,“合作開發(fā)為目前行業(yè)發(fā)展的趨勢,合作方之間可以優(yōu)勢互補,公司將合理選擇合作方,努力發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢。”
地產(chǎn)分析師嚴躍進則表示,目前房地產(chǎn)行業(yè)處于整合期,各房企都以安全為第一要義,合作開發(fā)固然可以分擔風險,但過低的權(quán)益占比也極大影響房企“創(chuàng)收”能力,通過合作開發(fā)來擴大規(guī)模也只是“虛胖”。
記者注意到,由于偏愛“合作開發(fā)”模式,金地的少數(shù)股東總要出來分一杯羹。2021年上半年,金地少數(shù)股東損益為10.75億元,近四成利潤被少數(shù)股東“分走”,整體比重也較去年同期有所上升。
在中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓看來,合作開發(fā)雖是當前房地產(chǎn)市場所認可的開發(fā)模式,但這其中也會牽連到“明股實債”。目前大多數(shù)房企通過“明股實債”的方式來優(yōu)化財務報表,這樣可以降低企業(yè)整體負債率,獲得融資也更為方便。但“明股實債”的風險也不容忽視,“隱形”負債無法查有所據(jù),會導致數(shù)據(jù)失真和誤判。
經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額連續(xù)告負
規(guī)模擴張,土儲先行。金地雖然通過“合作開發(fā)”來擴大規(guī)模,但其經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額卻連續(xù)告負。2021年上半年,金地集團的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-100.26億元,較去年同期凈流出擴大了67.49億元。
值得一提的是,經(jīng)營活動現(xiàn)金流的大幅縮減與籌集活動現(xiàn)金流的大幅增加形成鮮明對比。在經(jīng)營活動現(xiàn)金流的縮減以及投資活動現(xiàn)金流凈流出的雙重影響下,金地上半年的籌集活動現(xiàn)金流則大幅增長。
2021年上半年,金地籌集活動現(xiàn)金流凈額140.3億元同比增長28.25%。其中,為了償還債務,金地集團合計支付現(xiàn)金217.71億元,同比增加了52.83%。
從2017年中報開始,金地集團的經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額負多正少,整體償債能力偏弱。今年上半年,金地繼續(xù)采用多種形式發(fā)債“借新還舊”,其中包括五期共計80億元的中期票據(jù),一期8億元的超短期融資券,以及三筆49.95億元的公司債。
對于“三道紅線”指標,金地一直保持自信。2021年上半年,金地集團剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為69.44%,凈負債率為69.59%,現(xiàn)金短債比為1.19,各項財務指標繼續(xù)保持在“三道紅線”的綠檔水平。
記者注意到,雖然金地的“三道紅線”仍處于綠檔之內(nèi),但上半年其三項指標“兩升一降”,剔除預收款后的資產(chǎn)負債率和凈負債率皆較年初有一定幅度上漲,現(xiàn)金短債比則較年初有所下降。利潤總額減少,負債總額增加,在數(shù)據(jù)層面并不會說謊。
截至2021年6月末,金地集團總負債規(guī)模3454.53億元,較去年同期增長約18.25%;有息負債合計1270.94億元,同比增長17.18%。其中長期負債占全部有息負債的比重為69.05%,較去年同期的58.44%有所提升,這在一定程度上緩解了短期償債壓力。
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