由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社主辦的2019年中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會(huì)于5月23日上午舉行。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)研究員發(fā)言。

大家好，感謝邀請(qǐng)，非常高興跟大家就房地產(chǎn)的問(wèn)題談點(diǎn)看法。短期來(lái)看，不確定性確實(shí)是增加，但是長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有它的發(fā)展規(guī)律。下面我談一下房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的一些大的趨勢(shì)。實(shí)際上也作一個(gè)簡(jiǎn)要的歸納總結(jié)。

第一， 以新房市場(chǎng)為主轉(zhuǎn)為存量房市場(chǎng)為主。這是一個(gè)大趨勢(shì)，最突出的就是北京，2018年，北京市商品房交易量存量房占到80%左右，如果是商品住宅本身來(lái)看，比這個(gè)還要高。

第二，由賣方市場(chǎng)為主轉(zhuǎn)向買房市場(chǎng)為主，這也是一個(gè)大的趨勢(shì)和規(guī)律。過(guò)去主要是賣方市場(chǎng)，后來(lái)有一點(diǎn)搖擺，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，都是以買方市場(chǎng)為主。房改之前我們主要是以租房為主，搞了房改之后，過(guò)于強(qiáng)調(diào)商品化，都是強(qiáng)調(diào)賣，但是現(xiàn)在回歸到租購(gòu)并舉，也是符合市場(chǎng)規(guī)律的。另外市場(chǎng)需求主體從過(guò)去的剛性需求為主轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳菩缘男枨鬄橹?，?shí)際上是置換性的需求，賣掉小房、差一點(diǎn)的房，買大的好一點(diǎn)的房為主。不光是買新建的商品房，也可能是買舊的住房，實(shí)際上是一個(gè)梯度的轉(zhuǎn)換。

第三，我們講的房地產(chǎn)實(shí)際都是城市房地產(chǎn)，但是將來(lái)恐怕也是城鄉(xiāng)并舉或者是城鄉(xiāng)融合發(fā)展，或者是城鄉(xiāng)房地產(chǎn)的統(tǒng)一市場(chǎng)，這也是一個(gè)規(guī)律。我覺(jué)得在西方肯定不分這個(gè)東西，市場(chǎng)就應(yīng)該是統(tǒng)一的、雙向的。

第四，從以房地產(chǎn)開發(fā)為主，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)的投資和證券化為主，從國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大規(guī)律來(lái)看，也可以說(shuō)成三大發(fā)展三段。第一，以開發(fā)為主的階段，我們國(guó)家已經(jīng)進(jìn)入到尾聲。下一步是投資，不能誤解為炒作，實(shí)際上是購(gòu)買之后租賃，以獲取租賃的收益為主。我們要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，沒(méi)有住房的投資哪有住房租賃市場(chǎng)呢?但不能簡(jiǎn)單的理解為投機(jī)炒作。還有證券化，最高級(jí)的就是證券化為主，中國(guó)這個(gè)時(shí)代也開始到來(lái)了。和這個(gè)密切相關(guān)的就是從過(guò)去的大拆大建轉(zhuǎn)化為城市更新。

第五，以房地產(chǎn)商品為主轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)的服務(wù)為主或者是房地產(chǎn)的專業(yè)服務(wù)為主，房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)主體，咨詢、顧問(wèn)、評(píng)估、經(jīng)濟(jì)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、運(yùn)營(yíng)、保值增值。另外，還有一個(gè)和房地產(chǎn)密切相關(guān)的轉(zhuǎn)型，就是從生人社區(qū)為主轉(zhuǎn)向熟人社區(qū)為主，中國(guó)過(guò)去都是熟人社區(qū)，快速城鎮(zhèn)化之后，變成都是生人社區(qū)，左右鄰居隔壁都不熟。當(dāng)我們的城鎮(zhèn)化逐步成熟，穩(wěn)定下來(lái)之后，又轉(zhuǎn)為熟人社區(qū)，過(guò)去的邏輯大的都要改變。在一個(gè)生人社區(qū)，就像我們到火車站吃個(gè)面一樣，搞的質(zhì)量不太好，如果熟人去，就是回頭客。

第六，還有一個(gè)影響房?jī)r(jià)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的主要因素也發(fā)生了變化。過(guò)去我們說(shuō)三大因素。一是過(guò)度短缺，改革開放之初人均居住面積是3.6平方米，建筑面積7.6，現(xiàn)在都是接近平穩(wěn)，我覺(jué)得還有一點(diǎn)空間，但是總的來(lái)講短缺問(wèn)題總體上基本解決了。二是城鎮(zhèn)化，我們也進(jìn)入了后面的部分，但是總的來(lái)講城鎮(zhèn)化也是在減速的，大量的農(nóng)村人口進(jìn)入到城市里，帶來(lái)了需求。三是房屋的質(zhì)量差壽命短，現(xiàn)在這些東西都發(fā)生了變化。將來(lái)最主要的因素就是人口的流動(dòng)，人口的流動(dòng)不是從農(nóng)村到城鎮(zhèn)的，而是在城鎮(zhèn)之間的流動(dòng)，甚至流向大的都市圈或者是少數(shù)的明星城市，我們也不希望出現(xiàn)這個(gè)情況，但是從世界規(guī)律來(lái)看就是這樣。像日本，東京承載了日本的多少人口，韓國(guó)首爾、法國(guó)巴黎、英國(guó)倫敦，當(dāng)然這些國(guó)家也小，美國(guó)也是東部和西部，我們也希望均等化的基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展，但是這和人口的流動(dòng)規(guī)律有關(guān)系，引發(fā)出來(lái)的城市的房地產(chǎn)分化。

我比較贊同牛所長(zhǎng)剛才談到的，土地政策、貨幣信貸這些金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也是非常大的，還有一些其他的因素恐怕跟過(guò)去的邏輯協(xié)調(diào)不完全一樣。

關(guān)鍵詞： 藍(lán)皮書 房地產(chǎn)市場(chǎng)