歷經(jīng)10多年探索，廣州軌道交通TOD(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“廣州TOD”)綜合開(kāi)發(fā)成為了廣州地鐵的戰(zhàn)略核心業(yè)務(wù)之一。

隨著“軌道上的大灣區(qū)”加速推進(jìn)，新風(fēng)口下的廣州TOD建設(shè)，廣州地鐵正在以6年拿15塊地的“加速度”，成為軌道建設(shè)重要投融資手段之一。

廣州地鐵在建的12個(gè)TOD項(xiàng)目，超過(guò)三分之二是在車(chē)站車(chē)輛段上蓋!為何會(huì)選這個(gè)位置?未來(lái)五年，在新的軌道交通格局下，廣州TOD發(fā)展將面臨什么樣的機(jī)遇與挑戰(zhàn)?

TOD究竟是什么?

2020年12月，陳頭崗?fù)＼?chē)場(chǎng)維修運(yùn)轉(zhuǎn)樓落成投入使用。杜慶柱攝

TOD究竟是啥?

可能有些人第一時(shí)間想到的是，它離地鐵站很近。很多時(shí)候，在拿地企業(yè)看到廣州地鐵的名字，基本也可以確定，這塊地的交通優(yōu)勢(shì)很強(qiáng)——地鐵上蓋，樞紐綜合體項(xiàng)目。

TOD(Transit Oriented Development)，即以公共交通為導(dǎo)向的城市開(kāi)發(fā)，是指規(guī)劃一個(gè)居民或者商業(yè)區(qū)時(shí)，以公共交通站點(diǎn)為核心而進(jìn)行緊湊開(kāi)發(fā)、混合土地利用及適宜步行的規(guī)劃設(shè)計(jì)方式。

TOD模式將商業(yè)、住宅、辦公、公共建筑等設(shè)置在步行可達(dá)的公共交通站點(diǎn)范圍內(nèi)，使居民和員工方便選用公共交通方式，以促進(jìn)城市發(fā)展的良性循環(huán)。

簡(jiǎn)單理解，以車(chē)站為圓心，TOD模式建設(shè)交通、居住、商務(wù)、公服綜合體。

廣州地鐵TOD發(fā)展理念：以“零換乘、一體化”多模式融合的交通核，整合城市軌道交通、城際軌道交通、完整街道、慢行系統(tǒng)、私家車(chē)以及道路系統(tǒng)，助力廣州綜合交通樞紐建設(shè)。圖：廣州地鐵。

過(guò)去十余年，由廣州地鐵為主導(dǎo)的TOD本土化過(guò)程，經(jīng)歷了 “單站”TOD1.0模式、發(fā)展至 “站樓一體”TOD2.0模式，以及 “站城一體”TOD3.0模式演進(jìn)的歷程，并正進(jìn)行“站城產(chǎn)人文一體”TOD4.0模式的研究與探索。

廣州地鐵沿線(xiàn)生活的TOD模式究竟是什么?《廣州地鐵TOD綜合開(kāi)發(fā)白皮書(shū)》展示了廣州TOD的發(fā)展歷程。

早在一號(hào)線(xiàn)規(guī)劃中，廣州地鐵錨定緩解市中心交通問(wèn)題、引導(dǎo)城市人口發(fā)展、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局、調(diào)節(jié)城市服務(wù)功能等重點(diǎn)目標(biāo)，成功帶動(dòng)舊城改造、新區(qū)發(fā)展，線(xiàn)網(wǎng)沿線(xiàn)多個(gè)商圈逐步形成，實(shí)現(xiàn)軌道交通利用與片區(qū)發(fā)展有效循環(huán)，并將發(fā)揮軌道交通投資建設(shè)主體優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)軌道交通樞紐節(jié)點(diǎn)價(jià)值最大化，回饋城市發(fā)展與社區(qū)建設(shè)。

在剛剛結(jié)束的集中供地中，廣州地鐵表示，實(shí)施公共交通引導(dǎo)城市開(kāi)發(fā)模式(TOD，Transit-oriented Development)，堅(jiān)持土地利用、軌道交通與市民生活“三位一體”協(xié)同發(fā)展。本輪獲取土地計(jì)劃建設(shè)成集公共交通、居住、商務(wù)、公共服務(wù)等多元功能業(yè)態(tài)的場(chǎng)站綜合體，助力區(qū)域站、城、產(chǎn)、人、文融合發(fā)展，提升市民交通及生活體驗(yàn)。

這樣加速建設(shè)

在經(jīng)歷過(guò)早期“單站式”一號(hào)線(xiàn)動(dòng)漫新城的合作開(kāi)發(fā)模式后，廣州地鐵TOD進(jìn)入到站樓一體的模式，如八號(hào)線(xiàn)的萬(wàn)勝?lài)罔F站上蓋的萬(wàn)勝?gòu)V場(chǎng)。不過(guò)這一階段的TOD建設(shè)較為“青澀”。

于廣州地鐵而言，全面開(kāi)啟TOD模式項(xiàng)目的建設(shè)“蜜月期”，是在2017年以后。也就是在廣州地鐵持續(xù)拿地，短短六年間“爆發(fā)式”地進(jìn)行了多達(dá)10個(gè)車(chē)輛段/停車(chē)場(chǎng)上蓋綜合開(kāi)發(fā)的。包括漢溪長(zhǎng)隆、陳頭崗、官湖等項(xiàng)目在內(nèi)為代表。

近幾年廣州地鐵頻繁拿地，TOD在建項(xiàng)目已達(dá)12個(gè)。

官方數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，在建項(xiàng)目12個(gè)。其中:車(chē)輛段綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目7個(gè)，站點(diǎn)/樞紐綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目3個(gè) ，站點(diǎn)周邊地塊綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目2個(gè) ?？偨ㄖ娣e702萬(wàn)平方米。

可見(jiàn)，有超過(guò)三分之二TOD項(xiàng)目是在車(chē)輛段/停車(chē)場(chǎng)上蓋綜合開(kāi)發(fā)的。包括最近新開(kāi)通的22號(hào)線(xiàn)首通段陳頭崗站在內(nèi)。

隨著當(dāng)前超大城市及大城市土地資源的日益稀缺，TOD開(kāi)發(fā)中有一種特殊的土地屬性用地——車(chē)輛段上蓋開(kāi)發(fā)。

2020年11月，灣區(qū)最快地鐵時(shí)速180公里的“灣區(qū)藍(lán)”和“活力橙”停放在陳頭崗?fù)＼?chē)場(chǎng)日檢庫(kù)內(nèi)。陳頭崗站屬車(chē)輛基地上蓋綜合開(kāi)發(fā)的TOD，其配套的綜合樓為一類(lèi)高層民用建筑，建筑面積約2.6萬(wàn)平方米，高57.1米，其中地上十二層、地下一層，承擔(dān)著未來(lái)公交首末站、地鐵交通銜接空間、地鐵維修運(yùn)轉(zhuǎn)樓等功能。1個(gè)廣州地鐵陳頭崗?fù)＼?chē)場(chǎng)相當(dāng)于25個(gè)400m足球場(chǎng)。

為何建在車(chē)輛基地上蓋?

車(chē)輛基地上蓋綜合開(kāi)發(fā)，指利用軌道交通車(chē)輛基地建蓋板及周邊白地進(jìn)行綜合開(kāi)放的項(xiàng)目，是目前國(guó)內(nèi)實(shí)現(xiàn)TOD綜合開(kāi)發(fā)的主要項(xiàng)目類(lèi)型。目前上海、北京、深圳、杭州等多個(gè)城市均有車(chē)輛基地上蓋綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

一般來(lái)說(shuō)，地鐵列車(chē)在完成每天的工作之后也會(huì)“打卡下班”，然后按照要求到達(dá)相應(yīng)的車(chē)輛基地“休息”和“定期檢查”，一般情況下地鐵列車(chē)在運(yùn)行結(jié)束后都會(huì)運(yùn)行至地鐵線(xiàn)路停車(chē)場(chǎng)或車(chē)輛段。其中車(chē)輛段就像大型綜合超市，物資總庫(kù)，負(fù)責(zé)車(chē)輛大架修、定修。

車(chē)輛基地分為車(chē)輛段和停車(chē)場(chǎng)，車(chē)輛基地是保障地鐵正常運(yùn)營(yíng)的后勤基地，沒(méi)有車(chē)輛基地，地鐵日常運(yùn)營(yíng)將得不到最佳保障。

1個(gè)廣州地鐵陳頭崗?fù)＼?chē)場(chǎng)相當(dāng)于25個(gè)400m足球場(chǎng)。車(chē)輛基地自身占地面積大，如果只用作為運(yùn)營(yíng)保障場(chǎng)所的單一功能，大量的城市土地資源就這樣“擱置"略可惜。如何充分利用這一立體空間?現(xiàn)有的車(chē)輛基地上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)模式就應(yīng)運(yùn)而生了。

廣州最快時(shí)速180公里的地鐵22號(hào)線(xiàn)——陳頭崗站，車(chē)站停車(chē)場(chǎng)上蓋采取TOD模式開(kāi)發(fā)，配套的綜合樓為一類(lèi)高層民用建筑，建筑面積約2.6萬(wàn)平方米，高57.1米，其中地上十二層(商業(yè)居住)、地下一層，承擔(dān)著未來(lái)公交首末站、地鐵交通銜接空間、地鐵維修運(yùn)轉(zhuǎn)樓等功能。

近20年的探索

廣州軌道交通TOD綜合開(kāi)發(fā)歷經(jīng)近20年探索，是廣州地鐵的戰(zhàn)略核心業(yè)務(wù)之一。

自90年代起，廣州學(xué)習(xí)香港地鐵模式，探索地鐵投融資模式創(chuàng)新以及沿線(xiàn)土地儲(chǔ)備及綜合開(kāi)發(fā)。

早在廣州地鐵1號(hào)線(xiàn)籌備期，其功能定位已明確為解決廣州城市中心區(qū)交通問(wèn)題，引導(dǎo)中心城區(qū)人口向東、西方向的天河、芳村新城區(qū)疏散，與舊城改造相結(jié)合，達(dá)到調(diào)整城市功能的目的，與TOD理念不謀而合。

廣州地鐵實(shí)施TOD綜合開(kāi)發(fā)已突破“軌道+物業(yè)”投融資的單一作用，緊扣城市不同時(shí)期發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)揮城市規(guī)劃、交通規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃耦合協(xié)同，漸趨成熟，搭建以公共交通引導(dǎo)城市發(fā)展的規(guī)劃體系。

據(jù)悉，廣州是國(guó)內(nèi)第一批出臺(tái)政策制度的城市，鋪平TOD綜合開(kāi)發(fā)的廣州之路，為全國(guó)軌道交通TOD政策創(chuàng)新提供重要的實(shí)踐參考。

機(jī)遇與挑戰(zhàn)?

未來(lái)五年，廣州地鐵將持續(xù)推進(jìn)“庫(kù)存”的TOD以及“上新”更多的TOD項(xiàng)目。圍繞“一張網(wǎng)、一張票、一串城”，打造“軌道上大灣區(qū)”的大背景下，廣州地鐵TOD產(chǎn)業(yè)面臨著什么樣的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

隨著“四網(wǎng)融合”的高質(zhì)量推進(jìn)，廣州地鐵通過(guò)重組鐵投、珠三角城際和承接城際運(yùn)營(yíng)并獲取運(yùn)營(yíng)資質(zhì)，在國(guó)內(nèi)率先實(shí)現(xiàn)“地鐵、城際、有軌”全制式覆蓋和大灣區(qū)全域覆蓋的新發(fā)展格局。

隨著粵港澳大灣區(qū)及廣州都市圈建設(shè)發(fā)展，建設(shè)便捷順暢的城市群一體化交通網(wǎng)成為“十四五”時(shí)期重要任務(wù)，TOD綜合開(kāi)發(fā)作為軌道交通建設(shè)的重要投融資手段之一，未來(lái)3至5年內(nèi)TOD產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模仍將保持高速增長(zhǎng)。

廣州地鐵表示，未來(lái)TOD的機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。首先，軌道交通“四網(wǎng)合一”要求TOD產(chǎn)品多元化發(fā)展。推進(jìn)干線(xiàn)鐵路、城際鐵路、市域(郊)鐵路、城市軌道交通融合發(fā)展，特別是廣州地鐵接管珠三角城際，廣州地鐵須整合場(chǎng)站及周邊土地資源已覆蓋地鐵、珠三角城際等。

對(duì)于整體產(chǎn)業(yè)而言，除了現(xiàn)有地鐵站點(diǎn)及車(chē)輛段上蓋綜合開(kāi)發(fā)，鐵路動(dòng)車(chē)所上蓋、城際鐵路站點(diǎn)周邊、市中心老鐵路車(chē)站更新都將成為T(mén)OD綜合開(kāi)發(fā)的新機(jī)遇。

其次，政府鼓勵(lì)社會(huì)資本參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶來(lái)新的產(chǎn)業(yè)投資機(jī)遇。當(dāng)前，軌道交通正處于高強(qiáng)度建設(shè)的重要機(jī)遇期，隨之而來(lái)的是巨大的建設(shè)和資金壓力。TOD綜合開(kāi)發(fā)作為軌道交通投融資重要手段，需要提高TOD綜合開(kāi)發(fā)可持續(xù)發(fā)展。

值得關(guān)注的是，TOD綜合開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不同，涉及地鐵保護(hù)、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換技術(shù)、減震降噪等多項(xiàng)技術(shù)創(chuàng)新。隨著TOD模式在全國(guó)范圍內(nèi)普及應(yīng)用，TOD綜合開(kāi)發(fā)整體規(guī)模呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，隨之核心技術(shù)的落地轉(zhuǎn)化應(yīng)得到保障。

關(guān)鍵詞： 廣州都市圈 廣州地鐵規(guī)劃 廣州地鐵在建項(xiàng)目